INFORMATIVO 08/2012
Abaixo, algumas considerações importantes!
Um parecer para que tenha crédito e convença minimamente deve fundamentar sua opinião em normas, jurisprudência e súmulas.
A ausência de fundamentação jurídica é o que difere um parecer jurídico de mera opinião.
Nem sempre Especialista em Direito Público também o é em Direito Privado, direito esse que de fato rege as relações condominiais e associativas.
De acordo com a teoria Unitarista de Hans Kelsen toda e qualquer norma se destina ao interesse Público, pois o direito é uno.
Contudo, para efeitos didáticos o direito tem se dividido em dois grandes grupos: Público e Privado.
Para os adeptos da Teoria dos Interesses Protegidos, o Direito Público trata da existência e organização dos Entes Públicos e das normas que protegem os interesses públicos, enquanto o Direito Privado trata das normas que regem os interesses privados.
Nesse prisma o Direito Civil rege as relações privadas.
É justamente no Direito Civil que se encontra os estabelecimentos das normas relativas as associações e aos condomínios, bem como na legislação específica. Vejamos.
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I – as associações;
Conforme já explicado na sentença relativa a legalidade das assembléias os condomínios constituídos irregularmente não passam de mera associação, no sentido estrito do direito, pois se trata de mera associação de pessoas e não condomínio de propriedade.
Isso porque a propriedade só existe legalmente constituída com o registro imobiliário no cartório de imóveis competente o que sabidamente não existe, ainda, no Estância Quintas da Alvorada.
Toda essa diferença jurídica foi muito bem fundamentada e lecionada na sentença já comentada quanto a legalidade das assembléias. Para acessá-la basta clicar no link abaixo denominado sentença da legalidade das assembléias para ter acesso na íntegra. Contudo, não poderíamos deixar de colacionar alguns ensinamentos da mesma.

“O primeiro problema que desafia solução é a natureza do ente Requerido: seria ele um condomínio ou uma associação?

A nosso sentir, o Requerido, apesar da autodenominação e da forma de atuação, se assemelhar, em muitos aspectos, a um condomínio, como tal não pode ser conceituado, porquanto não há ali propriedade. Destarte, não havendo propriedade, não pode haver condomínio, na medida em que aquela é elemento conceitual indispensável para caracterização de ente deste jaez.

Em verdade, o “Condomínio” Estância Quintas da Alvorada congrega pessoas com interesses comuns, mas sem fins econômicos. É, portanto, uma Associação, nos termos do art. 53 do Código Civil. O ente Requerido, esclareça-se, tem como objetivos precípuos administrar e defender os interesses dos seus associados, os quais se declaram comunheiros de mesmo interesse ou situação fática ou jurídica. Na espécie, os associados comungam de uma mesma situação: declaram-se “titulares de expectativa de direito sobre a propriedade de fração de terra pertencente à determinada área”, irregularmente parcelada.
Associações desta natureza têm o escopo de promover a regularização da situação fundiária. É dizer, pretendem transformar a expectativa de direito em direito de propriedade, na modalidade de condomínio. Em outras palavras, MIGRAR DA ILICITUDE PARA A LICITUDE. Com efeito, essencialmente, não se trata de condomínio, pois propriedade não há, malgrado o fato de que, em alguns aspectos de atuação, se assemelhar a um. A conclusão que se chega é a de que se está diante de um ente híbrido, que, embora em sua essência seja uma associação, em muitos de seus atos se assemelha e reclama o tratamento conferido a condomínio, por exemplo, quanto à obrigatoriedade do pagamento de taxas por todos os seus associados.(…)
Assim, mais que a Lei Civil, a legislação de regência da presente lide deverá se pautar pelo disposto na Convenção “Condominial” do Réu (fls. 163/173) e nas decisões das suas Assembléias. Não é outro o entendimento desta Casa de Justiça, confira-se, verbis:
“DIREITO CIVIL. “CONDOMÍNIO IRREGULAR”. ENTE ASSOCIATIVO. RESPEITO À DESTINAÇÃO DO CONJUNTO HABITACIONAL. I. No Distrito Federal, as agremiações residenciais rotuladas como “condomínios irregulares”, embora constituam entes associativos, têm contornos próprios de organismos condominiais e geram as repercussões obrigacionais próprias da sua natureza. II. O condomínio irregular, independentemente da sua indumentária associativa, tem existência fáctica insofismável e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os arts. 54, IV e 1.333 do Código Civil. III. Aos condôminos incumbe não conferir à unidade residencial privativa destinação diversa daquela estabelecida para o conjunto imobiliário no ato de instituição. IV. Consentir na utilização da unidade autônoma, de caráter estritamente residencial, para o desempenho de práticas mercantis, importa na mais aberta vulneração da destinação do organismo condominial e da lei interna que rege os direitos e obrigações dos condôminos ou associados. V. Reconhecimento da obrigação do condômino de se abster da prática de atividade mercantil em sua unidade residencial, sob pena de pagamento de multa diária em caso de inobservância do preceito. VI. Recurso conhecido e provido. (20060810004688APC, Relator JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 6ª Turma Cível, julgado em 02/04/2008, DJ 21/05/2008 p. 97). (Grifado).
De antemão cabe destacar que as Assembléias, uma vez atingindo o necessário quórum, são soberanas em suas decisões, competindo, portanto, apenas ao Judiciário a apreciação de eventual arbitrariedade ou violação à própria Convenção.
Quanto à alegação de que as Assembléias não deliberaram sobre exclusão de lotes ou de “condôminos”, cumpre rechaçar tal argumento, pois as Assembléias advertiram que no recadastramento poderia haver duplicidade, motivo pelo qual, criaram o critério de pontos para a realização do desempate (alínea “d”, do item 10, fl. 122). Ademais, a nova Convenção indica o número de unidade imobiliárias do “Condomínio” (fl. 131) e adverte quanto ao processo de cadastramento dos moradores.
No que toca ao prazo estipulado para o referido recadastramento ou outros prazos análogos, destaco que se trata de decisão acordada pelos próprios condôminos e que, portanto, insuscetível de apreciação pelo Judiciário, sendo que a convenção vigente à época não deliberava sobre tais prazos.
Em relação ao argumento de que a decisão da Assembléia que exigiu o recadastramento representou uma alteração indevida no estipulado no art. 14, da Convenção vigente à época (fl. 170), também, observo que tal não merece guarida, pois, ainda que se tenha criado a exigência do “certificado de cadastro do imóvel” para o reconhecimento do “Condômino” pela administração e para a transferência de lotes, esse mecanismo foi criado pela nova Convenção do “Condomínio” (Capítulo II – Seção 03-II – Do cadastramento dos “Condôminos” e Inquilinos na Administração do Condomínio – artigos 13 a 17).
Advirto que novas exigências, deveres, obrigações e demais critérios criados pela Nova Convenção (fls. 130/162) não se vinculam à antiga e destaco, também, que essa nova convenção se trata de verdadeiro novel diploma a ser seguido pelos “condôminos-associados”.
Desse modo, observo que as impugnações às Assembléias do “Condomínio” Réu, realizadas pelos Autores, não merecem acolhimento, na medida em que não foi constatada qualquer mácula em suas deliberações
De outro lado, quando o Poder Público estipula regras para regularização dos chamados “parcelamentos irregulares”, está propiciando que Associações nessas condições possam concretizar um dos seus principais objetivos: sair da ilegalidade para a legalidade.
IGUALMENTE, SABE-SE QUE, COMO AS OCUPAÇÕES SE DERAM AO ARREPIO DA LEI E, EM SUA ABSOLUTA MAIORIA, SEM OBSERVÂNCIA DE CRITÉRIOS AMBIENTAIS E URBANÍSTICOS BÁSICOS, EM ESPECIAL NO ASPECTO LIGADO À DENSIDADE DEMOGRÁFICA DE CADA REGIÃO, A REDUÇÃO DO NÚMERO DE UNIDADES É HIPÓTESE PERFEITAMENTE PREVISÍVEL E RAZOÁVEL.
Também, se, para haver o enquadramento às normas estatuídas pelo Estado com o fim de disciplinar e legalizar os “condomínio irregulares”, for necessária a redução e exclusão do número de associados, a Assembléia designada para este fim se afigura perfeitamente legítima.
Destarte, o escopo da Assembléia não pode ser questionado. Com efeito, a exclusão de Associados e, por conseqüência das suas “Expectativas de Direito”, baseada em critérios democrática e razoavelmente fixados pela unanimidade dos presentes – decisão, posteriormente, ratificada pela maciça maioria dos associados – vai ao encontro do escopo da Associação e significa medida impositiva de autopreservação do próprio ente e do interesse da grande maioria dos seus associados.
As decisões do Judiciário, rememore-se, não podem preservar situações ilícitas, tampouco estimulá-las. Pelo contrário devem preveni-las e quando ocorridas, debelá-las.
Conforme se detrai dos trechos da sentença acima colacionada, já transitada em julgado, além de bem fundamentada reporta e leciona pontualmente sobre todas as possíveis dúvidas que pode haver quanto à convenção e as assembléias do condomínio, bem como quanto ao projeto urbanístico e ao certificado de cadastramento.
Tal decisão demonstra a visão de pessoa ilibada, imparcial e respaldada na jurisprudência pátria, além de totalmente fundamentada na norma vigente, o que se afasta de MERA OPINIÃO democraticamente fornecida aos senhores condôminos.
O condomínio tem por principio divulgar decisões já sedimentadas, bem como aquelas irrecorríveis, por isso não havia sido dada divulgação dos processos jurídicos, haja vista que somente agora começaram a serem proferidas as primeiras sentenças.
O tempo é o melhor aliado da sabedoria, bem como da sedimentação dos entendimentos jurídicos, mister quando se trata de interesses diversos.
Para conhecimento segue links relativos aos relatórios dos processos encerrados e em andamento, bem como de sentenças recentes.
Ouvir opinião alheia é democrático, refletí-las é faculdade, ponderá-las é obrigação.
A Administração está disponibilizando no nosso site os seguintes links:
Lista de processos em andamento
Lista de processos encerrados
Lista de sentenças
Jurisprudência de prescrição de taxa condominial.
Sentença da legalidade da Convenção e Assembléia
Para acessá-los entre na aba JURIDICO, na parte de cima e direita do site!
A Administração.

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