INF. 059/ADM/OUT/2017 – ENTENDA SOBRE OS REFLEXOS DA LEI 13.465/17 NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DO DF E O QUE ISSO IMPACTA EM NOSSO ACORDO COM O GDF.
Brasília, 20 de outubro de 2017.

Prezados Condôminos,

Para embasar ainda mais a sua decisão na assembleia do dia 21, consideramos de suma importância trazer a vocês as explicações sobre a nova Lei de Regularização Fundiária, ainda a ser regulamentada no âmbito do Distrito Federal.

Acreditamos ser importante entender o que pensam os atores envolvidos nos passos que o nosso condomínio irá dar rumo à regularização, incluindo nessa análise, a aplicação da nova lei de regularização fundiária (Lei nº 13.465/2017), no âmbito do Distrito Federal. Lembramos que essas explanações refletem o pensamento DOS PALESTRANTES.

É preciso compreender, especialmente, o PROTAGONISMO do governo local nessa questão, tendo em vista que o art. 182, parágrafo 1º da Constituição Federal, estabelece que o Plano Diretor, votado pelos vereadores ou deputados distritais (no caso do DF), é obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, sendo o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

Assim, no último dia 16 de outubro de 2017, foi realizado o evento OS REFLEXOS DA LEI 13.465/17 NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DO DF, de iniciativa da OAB/DF.

Participaram deste evento:

Presidente da mesa: Dr. Felipe Bayma, presidente da Comissão Nacional de Regularização Fundiária da Associação Brasileira de Advogados, Presidente da Comissão de Bioética, Biotecnologia e Biodireito e advogado do Condomínio Estância Quintas da Alvorada,
Carlos Frederico Maroja de Medeiros , Juiz da Vara do Meio Ambiente do DF;
Júlio Cesar Reis, Presidente da Terracap;
Thiago de Andrade, Secretário de Estado da SEGETH,
Vera Amorelli, Advogada e Procuradora do DF aposentada e atual consultora jurídica do Condomínio Estância Quintas da Alvorada.

CARLOS FREDERICO MAROJA DE MEDEIROS , JUIZ DA VARA DO MEIO AMBIENTE DO DF

Segundo o Dr. Maroja, a expansão urbana exige planejamento prévio de modo a se assegurar à população uma mínima qualidade de vida e um crescimento sustentável, com a oferta de infraestrutura e serviços básicos essenciais para todos.

Dessa forma, ele afirma que a Lei n. 13.465/17 não regularizou automaticamente todas as ocupações irregulares, mas apenas estabeleceu mecanismos destinados a realizar tal tarefa, visando ampliá-la e facilitá-la.

Neste ponto, ele atenta para o fato de que a regularização fundiária deve guardar coerência com as diretrizes constitucionais estabelecidas nos arts. 182 e 183 da CF, nos quais definem que o objetivo da política de desenvolvimento urbano é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

O Dr. Maroja continua afirmando que a regularização fundiária é o resultado de um procedimento administrativo, onde dois pontos são cruciais: O primeiro, é o de que a regularização é atribuição exclusiva dos municípios e Distrito Federal, e não do Judiciário, conforme dispõe o art. 30 da lei, em consonância com as normas dos arts. 30, VIII, e 32, § 1º, da Constituição; o segundo, é que a regularização fundiária urbana, definida pelo art. 9º como o conjunto de “medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes”, em nada interfere sobre o poder estatal de fiscalização das construções.

Assim, na sua percepção, a referida lei não convalidou as construções irregulares. Também ressaltou que a venda direta é uma opção do GDF e não uma obrigação, e que os imóveis ocupados podem ser vendidos por licitação.

Algumas perguntas importantes foram feitas ao Dr. Maroja, e entre elas destacamos:

O requerimento de instauração da REURB garante perante o poder público a permanência dos moradores e de suas residências?

O Juiz respondeu que a lei garante a preservação da apropriação física do imóvel, porém ela não autoriza a construção, ela não autoriza alterações sobre o imóvel, e que essa lei deve ser harmonizada com as leis vigentes e pertinentes. De forma bem didática, o Dr. Maroja afirmou:

“Então eu quero dizer o seguinte, você mantém a sua propriedade imobiliária mas isso não impede o Estado de realizar a fiscalização. É uma questão de harmonizar as normas, porque senão você teria um privilégio sobre a propriedade particular (que tem que se submeter a uma série de exigências). Há uma manutenção da apropriação, digamos econômica do imóvel, mas não uma urbanização necessariamente.”

Ainda sobre a mesma questão, o Dr. Maroja afirmou sua preocupação acerca do que possa ser regularizado, para que seja feito brevemente e se coloque um marco nessa situação de invasões públicas e de ocupações ilícitas, pois isso gera problema para todas as partes envolvidas, e que se possa reverter este estado em prol da nossa própria saúde, finaliza assim, a sua resposta.

Durante a palestra, perguntaram ao Juiz se ele é a favor dos muros e guaritas, e forma bem simples, respondeu o Dr. Maroja:

“Isso não é algo que você seja propriamente contra ou não, se for uma guarita ou muro autorizada, aí deve ser mantida, senão devem ser removidas.”

O juiz explicou a sua opinião pessoal sobre os muros, pois segundo ele o condomínio fechado não expressa a cidade que lhe parece mais desejável ou mais democrática, pois ele é eminentemente excludente. Porém, ponderou o juiz, se houver uma autorização legal, o muro e as guaritas devem ser mantidos, porque tem previsão em lei, senão, eles devem ser removidos. E aí não é uma questão de opinião pessoal, é o que a lei permite, e finaliza o seu discurso afirmando que o seu compromisso é com a lei.

JULIO CESAR REIS, PRESIDENTE DA TERRACAP

O presidente da Terracap, Júlio Cesar Reis, afirmou que o diálogo com todos os entes envolvidos no processo de regularização fundiária nunca foi tão intenso como neste período e, com a nova lei, os avanços reduziram significativamente os custos para os envolvidos na regularização. A outra boa notícia é que ao conseguir fechar o ciclo regularização fundiária, as pessoas estão conseguindo adquirir seus imóveis, pois a política de regularização tem viabilizado grandes avanços.

“Nós registramos uma quantidade recorde de lotes ao longo dos últimos 10 anos, aprovamos, licenciamos, mas só de empreendimentos da Terracap nós temos hoje ao longo dos últimos 3 anos, 42 mil imóveis licenciados, 32 mil imóveis aprovados, e já estamos com 20 mil imóveis registrados no cartório”

THIAGO DE ANDRADE, SECRETÁRIO DE ESTADO DA SEGETH

O Dr. Thiago de Andrade iniciou sua fala sobre a importância da participação da sociedade civil neste processo, agradecendo à Dra. Vera Amorelli pela sua valiosa contribuição na construção da LUOS (Lei de Uso e Ocupação do Solo do DF).

Ele afirmou que a nova lei, que ainda está em fase de regulamentação, com a criação de Grupo de Trabalho no GDF, é uma lei focada na questão da titulação (escrituras). E nesse sentido, afirma o secretário, é uma legislação omissa em termos de percepção dos problemas reais e dos mais graves problemas urbanísticos, que é o déficit de cidadania, déficit de interlocução com o Estado e a sociedade, pois há uma carência de normativos que permita ao Estado, em qualquer que seja o governo, de agir, e até mesmo de conseguir consolidar a situação, pois quando você começa a implantar a infraestrutura, a ocupação passa a ser defensora desse território, e assim, direcionou sua fala para um prisma mais humano sobre a situação.

Durante a palestra do Secretário, ficou claro a sua preocupação com o tema:

“A SEGETH, junto com a Casa Civil, coordena um grupo de regularização. Já temos uma estratégia, já temos todos os pontos que nós precisamos regularizar no DF, alguns serão feitos por projeto de lei, outros serão feitos por decreto, lembrando que já no começo desse ano nós já realizamos 30 decretos, regulamentando e fazendo uso da MP 759 e o que cabia no momento.”

Com isso, ele ressaltou a importância do Plano Diretor para o GDF e disse que com a nova lei, ele será atualizado.

DRA. VERA AMORELLI, ADVOGADA, PROCURADORA DO DF (APOSENTADA) E CONSULTORA JURÍDICA DO EQA

Para a Dra. Vera Amorelli, a ocupação irregular de terras, tanto públicas quanto privadas, para fins de moradia tem sido um tema recorrente em todo o território nacional. Para ela, as causas da proliferação de núcleos urbanos informais, são várias. Dentre elas, cita: a burocracia do processo de aprovação dos parcelamentos; a ação de loteadores inescrupulosos; a ação de grileiros e a falta de uma política habitacional adequada.

Sobre a Lei 13.465/2017, ela afirma que a evolução da legislação proporcionou, atualmente, formas de solução jurídica para as situações irreversíveis de ocupação de terras, constituídas por núcleos urbanos informais, sem deixar de levar em conta o propósito de preservação do meio ambiente. Contudo, embora a legislação tenha mecanismos para efetivar a regularização, não impede a obrigação do Estado de exercer contínua fiscalização sobre as ocupações, em especial nas áreas de sua propriedade, preservando o planejamento do uso e ocupação do solo definido no Plano Diretor e nos projetos específicos.

Ela conclui que os reflexos da Lei Federal nº 13.465/2017, como norma geral nos termos do art. 24 e §§ da CF, sobre os núcleos urbanos informais existentes no Distrito Federal são de extrema valia, pois propiciam a regularização fundiária para a incorporação dessas ocupações ao ordenamento territorial urbano, com adoção das medidas mitigadoras que se tornem necessárias e implantação da infraestrutura urbana e equipamentos comunitários, permitindo a titulação do imóvel para os seus ocupantes.

Para tanto, a aplicação da Lei nº 13.465/2017 irá agilizar o procedimento, cabendo ao Poder Executivo do Distrito Federal proceder à regulamentação que lhe compete, procurando incidir sobre as situações locais os instrumentos oferecidos pela legislação federal, inclusive buscando uma solução, a mais célere possível, para a utilização dessa norma federal nas hipóteses ainda não previstas pela legislação distrital anterior à mesma.

Ao final de sua palestra sobre o tema, foram feitas algumas perguntas a Dra. Vera Amorelli, que transcrevemos aqui:

O PDOT/ 2009, revisado em 2012, definiu uma área passível de regularização com base nos critérios estabelecidos na lei 11.977/2009. No entanto, com o advento da lei 1.346/2017, que revogou a lei anterior, qual é o critério a ser adotado para definir um parcelamento com direito à regularização?

“Como eu coloquei, houve justamente a impugnação da lei 11.977 (…). Então, eu entendo que agora, com a nova legislação, o que realmente é preciso fazer, é a atualização do PDOT. É necessário que o PDOT acompanhe a nova legislação, como também o próprio Dr. Maroja acabou de colocar, há que se ver a questão que já está prevista na lei federal. Então uma coisa não impede a outra”.

Sobre a pergunta feita sobre os Muros e Guaritas, a Dra. Vera explicou o seguinte:

“O Próprio Plano Diretor atual já prevê a possibilidade do “parcelamento de lotes”, e realmente entende-se que não é a forma ideal de integração com a cidade, como explicou o Dr. Maroja. Mas isso é uma circunstância que se vê em todo país, toda essa questão de insegurança, e nós não podemos dizer que isso não existe.”

A Dra. Vera afirmou a importância de se encontrar um caminho para essa situação, seja através de cercas vivas, ou se soluções que permitam a integração dos condomínios fechados com as cidades. Contudo, ressaltou:

“Temos que pensar que esses loteamentos, que a gente chama de condomínio no Distrito Federal, já nasceram fechados. Então é uma circunstância que já foi criada desde o seu início e que extirpar isso de uma maneira abrupta não irá resolver o problema. Há que se pensar em uma forma conciliatória e o próprio GDF ao regulamentar, ou fazer uma nova legislação, tenha essa previsão da forma mais adequada possível para tentar resolver essa situação de modo que não agrida a sociedade e a cidade como um todo.”

E O QUE TUDO ISSO IMPACTA NO NOSSO ACORDO?

Como foi observado por todos esses palestrantes, dirigentes dos órgãos que nos afetam diretamente, a Lei13.465/17 ainda está em fase de regulamentação no GDF.

Isso significa que a aplicação dela NÃO É AUTOMÁTICA nos parcelamos em fase de regularização, e que, por isso, ainda é necessário que haja uma série de etapas a serem vencidas para que se complete todo o processo necessário.

O nosso acordo, em sua cláusula oitava, garante a aplicação desta Lei, bem como todas as leis referentes à regularização de parcelamentos irregulares. Mas, enquanto os órgãos ainda estão “tateando” os dispositivos desta lei, nosso acordo nos permite iniciar o processo, sem que seja necessário aguardar a sua regulamentação ou que políticas públicas sejam criadas, sem qualquer previsão de data, para que sejam aplicadas ao nosso caso. O fato é o arcabouço legal para a regularização fundiária está sendo atualizado e isso requer a harmonização de uma série de regras e procedimentos.

Como foi possível perceber, a aplicação da lei depende de regulamentação do DF e o Grupo de Trabalho criado para este fim não tem prazo para apresentar um relatório. Portanto, não há que se falar que, com a nova Lei, todos os nossos problemas estão resolvidos de forma automática.

Acreditar nesta afirmação é fechar os olhos para as possibilidades e para as oportunidades que estamos construindo, de forma a iniciar, imediatamente, um processo de consolidação do condomínio, dentro da legalidade.

Esperamos você na assembleia. O cadastramento será a partir das 8h. Até lá!

Atenciosamente,

Administração