Contratar a obra, previamente, vai assegurar que, no momento da regularização, os valores das obras e da valorização, decorrente delas, sejam descontados do valor que você vai pagar na venda direta do seu terreno.

Do contrário, este desconto refletirá apenas sobre as obras realizadas em 42% do condomínio.

 

 

Estamos abordando este assunto, porque ele precisa ser analisado com muito cuidado. Os descontos foram muito significativos em outros condomínios, chegando a mais de 50% do valor dos lotes, e, a depender do que for decidido, o valor a pagar no momento da regularização ficará muito maior.

Gostou desse documento? Comente, deixe sua opinião. Aproveite para acessar o Site do EQA ou APP Área do Condomínio e fique por dentro do que está acontecendo no seu condomínio e na região do Jardim Botânico.

Participe também dos próximos Cafés com Informação, um espaço dedicado para a interação entre condôminos,onde são explanados os principais temas atuaisdo EQA. A Administração está de portas abertas para recebê-los!

 

UMA QUESTÃO ESTRATÉGICA

 

 

Em breve, enviaremos novas cartas-convites, para que empresas possam apresentar propostas para a execução da segunda fase das obras de infraestrutura, como parte da estratégia, apontada pelo próprio Governo do Distrito Federal, para viabilizar a obtenção das Licenças Ambientais necessárias.

O assunto já foi apresentado em ocasiões anteriores, como o informativo 367 (CLIQUE AQUI), por ocasião da convocação de AGE, posteriormente cancelada, e no nosso Café com Informação (ASSISTA AQUI). No entanto, é sempre bom reforçar os principais pontos e tirar dúvidas que ainda possam existir. Cuidado com fake news! Além de atrapalhar, elas podem prejudicar o seu futuro!

 

Café com informação: a terceira edição ocorreu no dia 09 de abril, e reuniu mais de 150 pessoas para debater as principais dúvidas dos condôminos.

 

Temos dois caminhos a seguir: um, com informações claras e decisões baseadas em fatos; outro, baseado em desinformação e em fake news, e que representa um risco para todos os condôminos.

Mas, por que estamos discutindo este assunto agora? Por que não assinamos logo o Termo de Compromisso? Como vai ser possível contratar sem ter as licenças? Quais são as nossas opções e o que teremos que decidir? Podemos esperar um pouco mais para decidir? Até quando? Quais são os riscos? E se eu não concordar? Estas são as dúvidas de muitos, e, abaixo, traremos respostas detalhadas.

Leia-as com atenção, entenda tudo o que está em jogo, e forme uma opinião baseada em fatos. Teremos que decidir, em breve, como será o nosso futuro.

 

1. POR QUE DISCUTIR ESTE ASSUNTO AGORA?

Estamos lutando, com toda a urgência que o tema merece, para obter as licenças ambientais para a continuidade das obras, que abrangem 58% do condomínio. E esses 58% equivalem a pouco mais de 1,3 milhão de metros quadrados, um número significativo, que dá a dimensão do que somos e do que estamos fazendo. Obter as licenças não é algo simples, pois o Estância, sequer, está no PDOT e, portanto, ainda não é considerado uma área passível de regularização. Ainda assim, o bom relacionamento é fundamental para afastarmos qualquer risco de novas derrubadas.

O que avançamos é inédito, e a assinatura do Termo de Compromisso nos permitirá avançar ainda mais. Diversos condomínios já assinaram (CLIQUE AQUI), e ele estabelece responsabilidades compartilhadas para a regularização fundiária.

 

Ainda considerado irregular, até a próxima revisão do PDOT, o Estância é um caso inédito,onde obras foram realizadas em 42% de sua área, com todas as autorizações do Poder Público, em plena conformidade com a lei. E podemos chegar a 100%!

 

2. É PRECISO AGUARDAR O PDOT PARA REALIZAR AS OBRAS?

Não. Essas são obras destinadas a corrigir e prevenir danos ambientais, causados pela falta de drenagem pluvial e pavimentação. São obras urgentes que, pelo entendimento dos próprios órgãos do GDF, não dependem da nossa inclusão no PDOT. Mas, para que sejam licenciadas, estamos dependendo do Termo de Compromisso, demonstrando a nossa intenção em dar início ao processo de regularização, e o interesse da Terracap nesse processo.

 

3. E POR QUE NÃO ASSINAMOS LOGO?

Podemos assinar agora mesmo. Mas há um porém: até pouco tempo atrás, os termos de compromisso reconheciam APENAS as obras de infraestrutura já executadas, até a data da assinatura. Originalmente, a cláusula 6^a do Termo trazia, como obrigação da Terracap:

IV – Manifestar-se, quando lhe convier, em regime de colaboração técnica, sobre estudos, projetos e obras de infraestruturas aprovadas pelos Planos de Trabalho, bem como sobre laudo de engenharia para registro das benfeitorias existentes no Condomínio XXXXX;

V – Avaliar, quando permitido por seus normativos, a possibilidade de reduções desvalorização decorrentes da infraestrutura atualmente existente no CONDOMÍNIO, de acordo com laudo citado no item anterior, em conformidade com a Lei nº 13.465/2017, quando da avaliação dos imóveis para alienação do tipo – Venda Direta;

Após várias reuniões com a Terracap, recebemos uma nova minuta do Termo, em que a cláusula 6^a (LEIA AQUI) trazia, como obrigação da Terracap:

“v. Elaborar laudo de engenharia para registro das benfeitorias existentes no CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA, na data da assinatura do presente Termo;

vi. Aplicar as reduções de valorização decorrentes da infraestrutura pública básica, atualmente existente, de acordo com laudo citado no item anterior, em conformidade com a Lei nº 13.465/2017, quando da avaliação dos imóveis para alienação do tipo – Venda Direta;

vii. Analisar obras em andamento e seus respectivos contratos assinados, até a assinatura do presente instrumento, para fins de aplicar as reduções de valorização, decorrentes da infraestrutura pública básica, nos termos das normas vigentes.”

 

O corpo jurídico propôs alguns ajustes e este é o teor da nova cláusula sexta, depois de alterada (LEIA AQUI):

“v. Elaborar de laudo de engenharia para registro das benfeitorias existentes no CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA, assim como dos contratos já firmados até a data assinatura do presente Termo;

vi. Aplicar as reduções de valorização decorrentes da infraestrutura pública básica, atualmente existente, bem como aquelas contratadas até a assinatura do presente instrumento, de acordo com laudo citado no item anterior, em conformidade com a Lei nº 13.465/2017, quando da avaliação dos imóveis para alienação do tipo – Venda Direta;”

 

Até chegarmos a esse entendimento, foram realizadas diversas reuniões e minutas do termo, com a colaboração da diretoria do Estância, juntamente com o nosso corpo jurídico.

No momento da regularização, os lotes têm seu valor de mercado avaliado, e, em seguida, são descontados os gastos com a infraestrutura, instalada pelos condôminos, e a valorização decorrente dela.

Abaixo, dois exemplos reais de como isso ocorre, e quão importante é esse desconto no cálculo dos valores finais de venda:

 

 

As tabelas, acima,são pequenos fragmentos dos documentos completos, e foram retiradas dos Editais de Regularização de condomínios da nossa região, realizadas pela Terracap, em anos anteriores. São informações públicas. É possível observar que, com os descontos decorrentes da infraestrutura instalada pelos condôminos, o valor chegou a cair pela metade, em muitos casos, situação em que o valor do desconto supera o valor final de venda.

Como só temos, até agora, obras realizadas em 42% do condomínio, se assinarmos o acordo de imediato, sem contratar as obras antes, abriremos mão de todo o desconto decorrente das obras nos 58% restantes, e do desconto sobre a valorização obtida com essas obras!

 

 

Sendo assim, temos uma janela de oportunidade, inédita, para contratar a obra, assinar o termo de compromisso, obter as licenças e, finalmente, dar início às obras.

 

4. E COMO É POSSÍVEL CONTRATAR SEM TER AS LICENÇAS?

Este fato está destacado nas cartas-convites que serão enviadas. Todas as empresas que enviarem suas propostas já estarão concordando com esta condição. Temos um corpo jurídico capacitado e experiente para a condução do processo.

Portanto, a contratação cumprirá uma etapa importantedo processo, sem riscos ao condomínio. Com a contratação, assinaremos o Termo de Compromisso, resguardando o direito aos descontos, sobre o valor dos lotes, no processo de regularização. Com o Termo assinado, poderemos obter as licenças. E, com as licenças, dar início às obras.

 

 

5. ENTÃO, QUAIS SÃO AS NOSSAS OPÇÕES?

A primeira: contratamos a obra, resguardamos direitos, e temos a possibilidade real de obter as licenças e dar início às obras. Lembrando que há urgência em fazê-las, visto que há riscos reais de novos danos ao meio ambiente, já demonstrados ao órgão ambiental.Se as licenças não forem obtidas nesta primeira tentativa, ainda assim, teremos previsão no acordo para realizar a obra e receber os descontos, no momento da regularização.

 

A segunda: assinamos o Termo de Compromisso, SEM a contratação prévia da obra. Após a emissão das licenças, iniciamos as obras.Assumimos, com isso, a possibilidade de um desconto muito menor, referente, apenas, aos 42% já existentes, abrindo mão do desconto relativo aos demais 58%, encarecendo o valor de compra dos terrenos, quando da regularização.

 

A terceira: não contratamos, assinamos o Termo de Compromisso com o que já temos executado, mas não executamos obras, aguardando para que o GDF as execute, quando houver orçamento para tal. Uma opção sem qualquer garantia, que pode implicar em muitos anos de espera pelo início de obras de infraestrutura, a exemplo do drama vivido pelos moradores de Vicente Pires. Além disso, o valor a pagar, no momento da venda direta, só incluirá o desconto sobre o que já está executado no momento da assinatura. Nesse cenário, teremos que pagar muito mais caro pelo valor dos terrenos, mesmo sem ter a infraestrutura garantida.

 

A quarta: não contratamos a obra, não assinamos o Termo de Compromisso, e aguardamos nossa inclusão no PDOT, para requerer as licenças ambientais e fazer as obras por conta própria. Essa opção traz o grande risco de sermos excluídos do Projeto de Lei Complementar,que dá origem ao próximo PDOT. Mesmo já existindo sinalização positiva para nossa inclusão, como ARINE, deixar de celebrar o acordo pode prejudicar a nossa boa relação com o GDF, demonstrar má-fé, e, por fim, acabar nos mantendo em condição de irregularidade.Osresultados são imprevisíveis.

 

 

 

A quinta, é uma sugestão recorrente de alguns: fazer a pavimentação aos poucos, “escondido das autoridades”, rua por rua, sem qualquer autorização. Esta, sem dúvida, é a pior estratégia para nós, moradores, uma vez que poderá trazer, novamente, o pesadelo das derrubadas de casas e construções. Pode parecer história do passado, mas tivemos derrubadas em 30 de março, deste ano, no condomínio próximo ao EQA. Não arrisque seu patrimônio!

Essa opção ainda nos colocaria, novamente, na rota da Ação de Intervenção, em trânsito na Vara de Meio Ambiente. Além das fiscalizações regulares, inclusive com uso de drones, há a denúncia de vizinhos, que já afetou obras regulares, devidamente autorizadas, como o PRAD.

 

6. O QUE VAMOS DECIDIR, ENTÃO?

Em breve, convocaremos uma Assembleia Geral Extraordinária para decidir sobre a contratação, ou não, da melhor proposta apresentada nas próximas rodadas de tomada de preços. Contratar nos dará a possibilidade de seguir com todo o processo da forma planejada, assinando o Termo de Compromisso, na sequência.

Alguns talvez considerem a possibilidade de fazer e depois judicializar a questão, mas é preciso ter em mente os riscos e custos que isso traria.

 

7. ATÉ QUANDO TEMOS QUE DECIDIR?

Temos uma oportunidade nas mãos. Há a previsão de que o PDOT seja apresentado, no próximo ano, à Câmara Legislativa. A fase de tomada de preços, aprovação em Assembleia e contratação da empresa, é uma fase demorada. E, por fim, a elaboração do Termo de Compromisso, até a sua assinatura, também demanda tempo.

Definitivamente, não é o momento de deixarmos para depois, confiando em informações distorcidas de redes sociais!

 

PARTICIPE!

Não permita que outros decidam o futuro do seu patrimônio!