INF.: 640/ADM/ABR/2026 – NOVA LEI DE CONDOMÍNIOS FECHADOS: É HORA DE INICIAR O DEBATE

Audiência pública realizada em 2019, aqui no Jardim Botânico, marcou o início do projeto agora regulamentado. Nossa comunidade teve participação ativa no processo.

Na última semana, o GDF regulamentou a Lei Complementar 1044/2025, que substituiu o antigo decreto que permitia, provisoriamente, a presença dessas estruturas. Com a sanção da Lei da REURB (13.465), em 2017, surgiu a possibilidade jurídica para a regularização tanto dos cercamentos quanto do controle de acesso em loteamentos, e o GDF, em 2019, com amplo apoio da comunidade, iniciou a redação de uma lei que reconhecesse integralmente os loteamentos de acesso fechado ou controlado.

Fruto de profunda participação da comunidade no convencimento dos deputados que ainda estavam resistentes, a Lei Complementar 1044/2025 foi aprovada por unanimidade no Plenário da CLDF.

Algumas polêmicas surgiram no processo, como a necessidade de pagamento pelo uso da área pública e o preço a ser cobrado, mas o projeto aprovado pela Câmara Legislativa, com a participação ativa das lideranças comunitárias ligadas à pauta dos condomínios horizontais do Distrito Federal, chegou a duas propostas que são verdadeiras vitórias: a primeira prevê a restrição total do acesso apenas a pessoas autorizadas, e exige pagamento de uma outorga pelo uso dessa área. A segunda prevê que o acesso seja livre, não depende de pagamento algum, mas permite que aqueles que desejem acessar o interior dos condomínios sejam devidamente identificados por questões de segurança.

Diante da regulamentação e de uma enxurrada de postagens contraditórias nas redes sociais, é muito importante que iniciemos o nosso debate interno pautado em informações de qualidade. Por estarmos em processo de regularização, teremos que, em breve, tomar uma decisão que definirá o nosso presente e futuro.

CONTROLE DE ACESSO X RESTRIÇÃO DE ACESSO

O controle de acesso é o método em que os condomínios podem exercer suas políticas de segurança sem depender do pagamento de uma outorga anual. Prevê muros e portarias com cancelas, mas o acesso após a identificação é garantido a qualquer um que assim desejar.

A regulamentação prevê que algumas áreas do condomínio podem passar a ter acesso restrito, mesmo no modelo de acesso controlado, mediante o pagamento da outorga dessas áreas. Assim, é precipitado dizer que, no modo de acesso controlado, todas as benfeitorias ficarão livres para uso de não residentes. Pelo contrário, com o devido planejamento podemos garantir que nossas estruturas sejam utilizadas apenas pelos condôminos e por seus convidados, e que sejam preservadas.

Também é precipitado afirmar que o modelo é inseguro e nos equipararia a outros loteamentos que são abertos, notadamente vulneráveis. Os muros garantem que os visitantes entrem e saiam apenas pelos lugares designados para tal, e a identificação de quem entra, com o devido registro de horários, constrange quem deseja realizar qualquer atividade criminosa. A partir deste ano também teremos a vigilância por câmeras de segurança em nossas avenidas, temos segurança motorizada 24 horas, e, mesmo usando cercas simples de arame, conseguimos manter baixos os números de ocorrências de roubos e furtos.

Já o modelo de acesso restrito é, sem dúvida, o mais seguro e desejado por todos. No entanto, na nossa região, o preço cobrado é de pouco mais de 16 reais por metro quadrado de área pública (preço cheio, há questões que podem reduzir este valor em até 75%). Temos aproximadamente 225 hectares de área (cada hectare corresponde a 10 mil metros quadrados!), e, deles, aproximadamente 53% são constituídos de unidades privativas. A conta, neste caso, fica na casa dos milhões de reais, que precisam ser pagos todos os anos, mesmo considerando todas as regras de abatimento cabíveis.

O cálculo exato deste valor depende de estudos e do projeto urbanístico para a regularização, que está em elaboração. Ainda é cedo para falarmos em cifras, mas precisamos ter, agora, a correta dimensão dos compromissos financeiros que a decisão pelo modelo de acesso restrito traz.

E AGORA?

Sem dúvidas, a decisão não é fácil, mas todos os condomínios estão se preparando. Até a aprovação dos projetos e assinatura dos termos entre condomínios e GDF, todos eles ficarão sujeitos ao modelo de acesso controlado. Portanto, o debate pautado pela boa informação é essencial, ele atinge até os loteamentos já regularizados e que fazem restrição total do acesso!

No dia 18 de abril, sábado, às 9h, faremos o nosso já conhecido Café com Informações, sobre este e outros temas de interesse da comunidade. Será um momento importante para esclarecermos dúvidas e dialogarmos com todos, e já convidamos um membro do Conplan (Conselho de Planejamento Urbano) para nos ajudar a entender melhor todas as questões envolvidas.

Participe!

Imprimir Página