Muitas pessoas questionam o motivo de ser necessária uma taxa extra para as obras da segunda fase da infraestrutura, que englobam todo o restante do condomínio que não foi beneficiado pelo Plano de Recuperação de Área Degradada, se, à época, foi aprovada a proposta de taxa referente a todo o condomínio.

Sim, de fato, haviam três propostas na AGE 01/2019: Uma, referente apenas ao PRAD, atendendo apenas às obras nos 42% do condomínio. Outra, referente ao valor global das obras na totalidade do condomínio, sendo que a execução nos 58% restantes só seria possível após emissão das licenças necessárias. E, por fim, nenhuma taxa extra, o que implicaria em não realizar as obras.

Venceu, naquela ocasião, por 301 votos, contra 106, a proposta global:

Esta taxa foi cobrada até o mês de abril de 2023, conforme previsto inicialmente. Trimestralmente, publicamos relatórios financeiros com a prestação de contas referente à arrecadação extraordinária. No entanto, para muitos, ainda paira a dúvida: onde está o dinheiro da segunda fase? Se ele foi arrecadado, por que temos que aprovar uma nova taxa?

É muito importante voltar a este assunto neste momento, e também é muito importante que todos leiam com a devida atenção. Temos uma decisão muito importante a tomar, e este poder de decidir está em suas mãos!

PRIMEIRO, COMO FOI CALCULADO O VALOR DAS OBRAS?

Naquele momento, em 2019, decidimos, em assembleia, iniciar a arrecadação de valores antes mesmo de ter os orçamentos. Em caixa, havia um valor disponível de R$ 1 milhão para as obras. Apenas as obras do PRAD foram estimadas, conforme as tabelas utilizadas pelo Governo Federal para seu planejamento orçamentário, em R$ 14 milhões. Para evitar uma taxa extra muito mais pesada para cobrir, mês a mês, as faturas, decidimos iniciar a arrecadação com antecedência em cima daqueles valores ESTIMADOS, da ordem de R$ 14 milhões.

A arrecadação global seguiu a mesma lógica, sendo estimada em R$ 42 milhões, conforme o quadro anterior.

DA ESTIMATIVA PARA A PRÁTICA

Em junho de 2019, refizemos todas as estimativas pelas tabelas do Governo Federal (SICRO E SINAPI) antes de levar à assembleia as propostas das empresas. A estimativa inicial, de R$ 14 milhões, já havia saltado para R$ 23 milhões. No entanto, a proposta vencedora na AGE 01/2019 teve valor de R$ 17,1 milhões. Com os aditivos necessários para adequação dos projetos, durante a execução, o valor final do contrato chegou a R$ 20,9 milhões.

Até aqui, falamos em uma diferença, entre o estimado e o executado, de R$ 6,7 milhões apenas para a execução.

EXECUÇÕES JUDICIAIS

Em 2018, o Estância respondia a 659 ações judiciais. 492 eram execuções fiscais, e o restante, ações indenizatórias. Dessas ações indenizatórias, 11 já estavam em fase de cumprimento de sentença, em que o condomínio precisava desembolsar grandes quantias sem ter caixa suficiente para tal.

Muitas ações eram movidas por ex-condôminos, que perderam seus lotes na fase de recadastramento, ocorrida em 2010. O Estância, à época, arrecadava uma taxa extra destinada aos projetos e estudos para a urbanização, e foi aprovado, em assembleia, que os valores da conta corrente da taxa extraordinária pudessem ser utilizados para o pagamento dessas ações.

Até março de 2023, apenas essas ações já haviam custado R$ 8,5 milhões ao condomínio. Nos próximos dias, traremos um balanço atualizado desses gastos.

AUMENTO DE PREÇOS PÓS PANDEMIA

Ao compararmos preços dos insumos da construção civil em 2019 e em 2023, algumas coisas saltam aos olhos. Por exemplo, o cimento ficou cerca de 60% mais caro. Tijolo Anápolis, apresentou uma variação de mais de 100% em seu valor, considerando valores promocionais. E, quando falamos em derivados de petróleo, que são muito utilizados em todas as obras de infraestrutura, percebemos que o Diesel apresenta variação de 140%, enquanto o metro quadrado do asfalto ficou 90% mais caro nesses três anos, conforme as tabelas de custos divulgadas pelos Departamentos de Estradas e Rodagem.

Não apenas os insumos ficaram mais caros, mas o crédito ficou muito mais caro. Não temos o valor total em caixa para realizar o pagamento, e, portanto, dependemos do financiamento da empresa responsável que, na prática, executará a obra em um prazo menor do que o calendário de pagamentos. No caso da primeira fase, contratamos a execução em até 24 meses, e pagamento em 48 meses. Quando a empresa assume esses custos, ela o faz com capital próprio ou tomado de instituições financeiras, e os juros, sobre essa operação de empréstimo, serão embutidos no valor cobrado. Se, em março de 2019, quando realizamos a primeira cotação, a taxa SELIC era de 6,5%, hoje ela já atingiu os 12,5%.

A RECUPERAÇÃO DO CANAL DE LANÇAMENTO DA BACIA AFETOU O CAIXA DISPONÍVEL?

Por um problema técnico na execução de um trecho do canal que leva a água da bacia de contenção até o córrego Taboquinha, foi necessário realizar obras emergenciais de recuperação e reforço das estruturas, ao custo de R$ 1.895.753,34.

Essa recuperação foi executada com recursos do condomínio, enquanto uma ação judicial discutia as responsabilidades. Apesar do gasto, uma decisão liminar bloqueou os pagamentos ainda devidos à construtora. Portanto, até o momento, o gasto com a recuperação e reforço do canal não representa um dano financeiro ao condomínio.

POR QUE UMA NOVA TAXA EXTRA

Como ficou demonstrado, o enorme aumento nos custos da construção civil e no acesso ao crédito, jogaram por terra a previsão inicial, feita em 2019, para as obras em todo o condomínio. Além disso, mudanças necessárias no projeto da primeira fase das obras, e custos com pagamento de ações judiciais, reduziram bastante o dinheiro disponível, em caixa, para a segunda fase das nossas obras, autorizadas pelo órgão ambiental.

Agora, para permitir a realização das obras, fiscalização, gestão, e do Plano de  Controle Ambiental de  Obras – PCAO, será necessário instituir uma nova taxa extra que permita fazer frente aos cronogramas de pagamentos das empresas que tiverem suas propostas aprovadas pelos condôminos, na próxima Assembleia Geral Extraordinária, a ser realizada em 16 de setembro de 2023.

Nos próximos dias, divulgaremos a prestação de contas atualizada dos recursos em caixa, destinados às obras, e também apresentaremos as propostas das empresas interessadas, assim como uma proposta de taxa extra que permita cumprir com todos os compromissos financeiros com o menor impacto possível no orçamento das famílias.

É muito importante que TODOS participem. Esta é uma decisão que trará impacto sobre o orçamento de milhares de famílias, e não pode ficar a cargo apenas de cem ou duzentos condôminos. Informe-se, tire suas dúvidas! Fique atento aos canais de comunicação do condomínio, que são a Lista de Transmissão do Whatsapp (salve em sua agenda o contato 61 9 9931-2241, e mande uma mensagem pedindo sua inclusão), o aplicativo Área do Condômino, as redes sociais e o site institucional.

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