Desde 2013, um terreno de 744 mil metros quadrados, registrado em nome do Estância, passou a fazer parte dos assuntos que são levados ao conhecimento dos condôminos. Naquele ano, o Estância foi notificado sobre uma tentativa de registro de venda do terreno, supostamente realizada em 2005, e tratou do assunto em assembleia.

Muitos condôminos afirmam desconhecer totalmente o assunto, e outros demonstram possuir muitas dúvidas a respeito, especialmente pela quantidade de informações duvidosas, repassadas de boca em boca, nos anos seguintes. A partir de 2017, tratamos do tema em, pelo menos, dez informativos, que agora reunimos em uma página específica do nosso site, ceqa.com.br/74hectares. Esta será uma importante fonte de informações, pois contém todos os elementos relevantes a respeito.

Abaixo, trazemos as 19 perguntas mais comuns, com respostas simples e diretas, sobre a origem do terreno; a operação de venda, com evidentes irregularidades; as disputas judiciais que o envolvem; localização; e a proposta de parceria imobiliária, recebida recentemente, que foi objeto de debate em AGE. Em breve, faremos uma live, com participação do corpo administrativo e do corpo jurídico do Estância, para tratar desta e de outras questões. Participe!

 

1 – Afinal, por que o Estância adquiriu este terreno?

Essa informação não consta nos nossos registros. A área foi registrada, em 1994, em nome do condomínio Estância Quintas da Alvorada.

O levantamento de toda a cadeia dominial, desde o primeiro registro do quinhão 11 da Fazenda Taboquinha, foi apresentado durante a live de abertura da nossa Assembleia Geral Extraordinária. Clique aqui para acessar a apresentação da empresa, com todas as matrículas e seus desmembramentos, entre as páginas 05 e 07.

 

2 – Se houve uma venda em 2005, por que, 16 anos depois, esta questão ainda está sendo debatida?

Porque, quando houve a tentativa de registro da venda do terreno, pela RMD, no Cartório do 2º Ofício de Imóveis de Brasília/DF, o nosso corpo jurídico analisou a documentação apresentada e encontrou irregularidades na assembleia, ocorrida em 06/02/2005, que permitiu a venda dessa área de 74 hectares. Isto abre uma possibilidade de anulação do negócio de compra e venda, mantendo a propriedade da área em favor do Estância.

A área, descrita como “uma gleba de terras com a área de 74 hectares, 44 ares e 81 centiares, desmembrada de área maior no quinhão nº 11, no lugar denominado Serrinha, na Fazenda Taboquinha, Distrito Federal”, foi vendida pelo então síndico, Francisco de Souza, hoje falecido. A partir de então, o terreno começou a trocar de mãos, em contratos de compra e venda, sem que houvesse a alteração do seu registro cartorial, até 2012, quando a ata de uma suposta assembleia, realizada no ano de 2005, que autorizaria a venda da área, sem uso, foi utilizada para solicitar a alteração na matrícula do imóvel, pela Capytal Construções. O cartório encontrou problemas e emitiu uma Dúvida Registral, para que um Juiz autorizasse ou não o registro. O Estância foi convidado a se pronunciar a respeito, e, ao invés de ingressar com uma ação para anular a venda, conforme decidido em assembleia, realizada em 2013, não o fez (clique aqui para ler a ata). E, como não houve questionamento, outra empresa, chamada RMD Construções, em 2016, conseguiu alterar o registro do imóvel.

No Estância, havíamos reprovado a prestação de contas do ano anterior. Uma comissão de moradores assumiu a administração e, ao fazer buscas pelos títulos cartoriais, em nome do condomínio, descobriu a recente alteração na titularidade do tal terreno. Conseguimos, então,suspender os efeitos do registro da compra e venda do imóvel, em decisão liminar. Entre as irregularidades, podemos citar: assinaturas e nomes repetidos na ata de assembleia; divergência das assinaturas de condôminos; e confirmação de assinaturas de pessoas, que sequer eram condôminos ou procuradores.

Esta ação continua correndo, e ainda não há decisão que garanta ao Estância a propriedade definitiva. Há ainda outra disputa correndo em paralelo, agora com a Terracap, pela propriedade do terreno.

 

3 – Se o prazo para reclamar sobre a venda já expirou, como está sendo possível mover uma ação pedindo a anulação do seu registro?

Foi intentada uma ação anulatória de negócio de compra e venda, requerendo, liminarmente, a suspensão dos efeitos do mencionado negócio, na matrícula do imóvel (decisão liminar já deferida em favor do Condomínio); e no mérito da ação, a decretação da anulação da compra e venda dos 74 hectares, por entender que as irregularidades encontradas na ata da assembleia que autorizou o referido negócio, são vícios insanáveis.

 

4 – Que disputa é esta com a Terracap?

Ainda em 2014, o corpo jurídico do condomínio ingressou com uma ação, pedindo que um juiz determinasse a demarcação da área, ou seja, que este terreno fosse localizado por um perito, definindo seus limites, visto que o registro apenas citava cercas e outros marcos naturais, que já não existiam mais.

A Terracap passou a fazer parte do processo, e alegou que a área está inserida dentro do condomínio, logo, é de sua propriedade e não depende de demarcação.

A 6ª Vara da Fazenda Pública decidiu, em 2019, acatar as alegações da Terracap e declarar o pedido do condomínio improcedente. O Estância recorreu, e, em decisão publicada no dia 18 de abril de 2020, os Desembargadores da 7ª Turma Cível, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, decidiram, de forma unânime, cassar a decisão proferida pela Vara da Fazenda Pública e realizar a perícia, diante de flagrantes inconsistências, apontadas pelo nosso corpo jurídico, e do fato de que o Código Processual Civil só permite a dispensa da perícia nos casos de imóveis já georreferenciados, ou seja, com dados geográficos que permitam a sua localização em um mapa, o que não é o caso da área em discussão. A questão, por fim, chegou ao STJ, que também deu razão ao Estância. Agora, aguardamos o retorno dos autos à Primeira Instância, para a realização de perícia técnica, o que ainda não ocorreu.

 

5 – Por que o Estância está respondendo a uma terceira ação a respeito desta mesma área?

A Capytal Construções, a primeira a tentar realizar o registro da venda, pede indenização de R$ 1,5 milhão, por supostamente ter sido lesada, ao adquirir a área. Já apresentamos defesa nesta ação, alegando as mesmas irregularidades que motivaram a anulação da alteração do registro do imóvel.

 

6 – Quais são estes três processos?

Processo: 0033485-60.2016.8.07.0001 (12ª Vara Cível do TJDFT)
Autor: CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA
Pólos Passivos: RMD CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e ESPÓLIO DE FRANCISCO DE SOUZA
Objeto: Decretar a anulação do negócio de compra e venda dos 74 hectares.
Situação atual: Diligências para citação do Espólio do Réu Francisco de Souza

Processo: Agravo em Recurso Especial 1840805 – STJ
Agravante: TERRACAP
Agravado: CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA e outros
Objeto: Necessidade de perícia na ação demarcatória.
Situação atual: Os recursos da Terracap foram improvidos, até o momento.

Processo:  0710628-92.2020.8.07.0015 (12ª Vara Cível do TJDFT)
Autor: CAPYTAL IMÓVEIS EMPREENDIMENTOS LTDA – ME
Pólos Passivos: RMD CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA, CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO DF.
Objetos: 1) A condenação dos réus ao pagamento de indenização pordanos materiais, no aporte de R$ 1.500.000,00 (um milhão equinhentos mil reais), como forma de reparação; 2) condenação de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), por danos morais.
Situação atual: Intimação do Autor para juntada do comprovante de pagamento do negócio entabulado.

 

7 – O lote fica dentro do condomínio?

Não, mas somente a demarcação é capaz de determinar, exatamente, onde o terreno se localiza. Um estudo pericial, realizado pela ARIA Empreendimentos Sustentáveis, afirma que ele está em uma área distante do Estância, às margens da Estrada do Sol. Clique aqui para acessar a apresentação da empresa, com o mapa da localização estimada na página 03.

 

8 – E se o Estância for declarado proprietário desta área, e ela for demarcada dentro do condomínio, não seria possível negociar com a Terracap para a regularização?

Se o Estância for declarado o proprietário de fato da área, esta área não poderá estar dentro do condomínio. E, se a área estiver dentro do condomínio, o Estância não será declarado proprietário.

É impossível que o Estância seja proprietário de uma área particular, dentro de outra área (condomínio) já declarada como sendo, toda ela, pública.

 

9 – Quem determinou que o Condomínio Estância Quintas da Alvorada está em área pública? Não dá para recorrer?

Duas ações, hoje transitadas em julgado, determinam que a Terracap é a proprietária dos 225 hectares, ocupados pelo condomínio.

No ano de 2000, uma Ação de Interdito Proibitório, nº 2000.01.1.016438-5, foi proposta, requerendo a expedição de Mandado Proibitório, para que o condomínio ‘se abstenha de demolir, danificar ou edificar cercas ou benfeitorias, ou de qualquer forma turbar ou esbulhar a posse da gleba de terras na Fazenda Paranoá, situada no DF’. A Terracap requereu seu ingresso no feito, alegando que a área, objeto da ação, é reconhecidamente pública e formulou pedido de reintegração de posse em seu favor. Ao final, ficou decidido a improcedência do pleito autoral, e a procedência do pedido possessório formulado pela Terracap.

Já em 2012, a Ação de Usucapião, nº 2003.01.1.019232-8, movida pelo condomínio, enterrou definitivamente qualquer possibilidade de o Estância reaver a propriedade das terras que ocupa. Naquela ocasião, já havia a decisão, transitada em julgado, confirmando a reintegração da posse das terras do Estância, pela Terracap. Ou seja, a área é pública, e não existe a aplicação de usucapião em terras consideradas públicas.

Sem chance de recurso, ficou reafirmado que a área é da Terracap, e isso não poderá mais ser contestado.

 

10- Essa perícia feita pode servir, no processo, para determinar a localização?

Não. Ela poderá ser apresentada, mas precisará ser objeto de estudo, por parte de um perito, que terá que fazer, de fato, o estudo de toda a região do quinhão 11 da Fazenda Taboquinha, até localizar a área.

 

11 – É possível acelerar a demarcação?

Não, pois isto depende dos ritos processuais próprios do Poder Judiciário.

 

12 – Caso a propriedade do terreno seja efetivada como sendo do Estância e demarcada como particular, podemos negociar com a TERRACAP, no momento de nossa regularização?

O registro da área não terá relação alguma com a regularização do Estância e, segundo informações da própria Terracap, não é praxe, desta Companhia Imobiliária, adquirir terrenos ou realizar trocas. A regularização é uma venda direta entre o condômino e a Terracap.

 

13 – Vencendo as duas ações, o Estância poderá utilizar a área como desejar?

Pela localização estimada, há posseiros ocupando parte do terreno. Mesmo que o Estância saia vitorioso, sobre a RMD e também sobre a Terracap, ele ainda terá que mover outras ações, para remover os posseiros.

 

14 – Se for feito o acordo de parceria imobiliária com a Attos, e for descoberto que a área fica dentro do condomínio, como ficam os proprietários da área afetada?

A empresa Attos Empreendimentos Imobiliários S/A é quem possui os estudos, afirmando a posição do lote,e que se trata de área privada. Eventualmente, se o terreno dos 74 hectares for localizado dentro da áreado Estância, não há como prosseguir com a parceria do referido empreendimento imobiliário. É importante dizer que a proposta apresentada não trata de venda da área do Estância para a empresa Attos Empreendimentos Imobiliários S/A, mas de uma parceria, em que nós teremos parte do lucro da venda das frações do empreendimento.

                                                                                  

15 – Como a Terracap é reclamante dessa área, afirmando ser área pública, não poderia gerar prejuízo nos acordos já realizados para regularização com o condomínio?

Não. Considerando que o lote não fica dentro do perímetro do condomínio, qualquer discussão a respeito dele deixa de envolver a área a ser regularizada no futuro, ou seja, são objetos totalmente distintos.

 

16 – Se a RMD detém a propriedade, quem era o proprietário anterior?

O proprietário, segundo o registro do imóvel, é o Estância, e, por força de liminar, manteve a suspensão da compra e venda dos 74 hectares, embora esta questão ainda dependa de julgamento definitivo. Desconhecemos quem foram os intermediários, nos onze anos, entre a data da suposta assembleia e a alteração do registro em cartório, e há informações de que esta área, entre 2005 e 2012, trocou de mãos por cinco vezes, em contratos particulares de compra e venda.

O que sabemos, de fato, é que houve duas tentativas de registro de venda, por duas empresas diferentes, e que apresentaram a mesma documentação suspeita de fraude. Das duas, apenas a RMD conseguiu realizar a alteração do registro do imóvel, porque aguardou o término do prazo de 10 anos, para que o condomínio pedisse a anulação da venda. Como o condomínio, por alguma razão desconhecida, não o fez, mesmo tendo sido alertado para fazê-lo, em 2013, não houve mais nenhum impedimento para o registro.

 

17 – ‘Não perdemos nada se formos vencidos nessa ação. Temos caixa pra ir fazendo nossas coisas’.

O terreno é um patrimônio do condomínio, que temos a obrigação de defender. Poder usufruir dele, através da venda direta ou de parceria imobiliária, significa poder realizar etapas futuras de infraestrutura e paisagismo com o caixa do próprio condomínio, sem depender de arrecadações extraordinárias.

 

18 – Quem é a Attos Empreendimentos Imobiliários, e por que eles estão oferecendo tal parceria?

A empresa Attos Empreendimentos Imobiliários S/A é a responsável pelo Quinhão 16, na região do Jardim Botânico, empreendimento imobiliário de grande porte, que já se encontra aprovado, junto aos órgãos do GDF, também fruto da união de diversos terrenos vizinhos. Desta forma, é possível acreditar que possuam extenso conhecimento em toda a região, além de capacidade técnica, para poder ofertar uma parceria como esta, que demandará grandes investimentos da sua parte, com segurança a todas as partes envolvidas. Tudo isto será objeto de profunda discussão e análise, com a participação diretado nosso corpo jurídico, que conta com um especialista em Direito Fundiário, renomado.

Há cinco partes envolvidas nas matrículas dos terrenos, a saber:

Serrana Participações Agropecuárias Ltda e Maximo Aureliano S. Salles – disputam uma área de 62,84 hectares com matrícula em comum, portanto, bloqueada.

Didio Cavalcante de Almeida – pede, na justiça, a demarcação da área de 100 hectares, registrada em seu nome.

Condomínio Estância Quintas da Alvorada e RMD Construções e Incorporações Ltda– disputam a área de 74,44 hectares, em ação anulatória de compra e venda.

Das cinco partes, quatro, segundo a Attos Empreendimentos Imobiliários S/A, já aceitaram iniciar as tratativas para a parceria, porém, o empreendimento só será realizado se todas as partes envolvidas concordarem. Ou seja, se o Estância não aceitar, não haverá empreendimento.

 

19 – Qual o teor da proposta?

Pela proposta, tanto a RMD quanto o Estância entrariam em um acordo, para encerrar a disputa, e se juntariam a outras três partes, que disputam outros dois terrenos vizinhos na justiça, em uma permuta. Cedem seus terrenos para o empreendimento imobiliário, e passam a receber uma porcentagem sobre a venda de cada imóvel. Segundo as projeções, cada parte poderá receber um total de R$ 20,8 milhões, se o PDOT mantiver a região como Zona de Contenção Urbana, podendo chegar a R$ 88,9 milhões, caso o PDOT altere a região para Zona Urbana de Uso Controlado.  Toda a responsabilidade passará à Attos Empreendimentos Imobiliários S/A, que promoverá todos os acordos necessários para desocupar a área, instalar a infraestrutura e vender os imóveis, que ficará com 72% do valor arrecadado no empreendimento, para cobertura dos custos e lucro, e os 28% restantes serão rateados entre as cinco partes do acordo, ou seja, 20% sobre os 28% da permuta para cada.

A autorização dada em assembleia, para realização do acordo, não significa a venda ou a transferência de qualquer bem ou direito. Ela autoriza que o Jurídico passe a negociar os termos da parceria imobiliária, garantindo segurança. A proposta foi apresentada, também, durante a abertura da AGE 01/2021, que você pode assistir abaixo, a partir de 01:07:27.