O que mudou no mercado desde 2019, quando estimamos o valor das obras para todo o condomínio? Neste informativo, vamos considerar algumas questões que precisamos encarar, após três anos e muitos acontecimentos mundiais.

 

 

Estamos nos preparando para a contratação da segunda fase das obras de infraestrutura no condomínio, conforme o plano de ação publicado no informativo 380 (LEIA AQUI). Abrimos o processo de concorrência, e estamos aguardando que as empresas enviem suas propostas, com preços e prazos de pagamento, para que seja definido, em assembleia, qual será a vencedora, responsável pela futura execução dos projetos de drenagem e pavimentação nos 58% restantes, não contemplados pelo PRAD, cujas obras já foram concluídas.

Ainda não sabemos quanto essas obras custarão, mas sabemos que os custos estimados em 2019, quando aprovamos a arrecadação da taxa extra global (LEIA AQUI), no valor de R$ 39.656.833,95, já mudaram bastante. Quem realizou algumas obras ultimamente, já percebeu o quanto os materiais de construção ficaram mais caros. Essa disparada nos preços afeta bastante as pequenas obras, mas afeta ainda mais as grandes, que dependem não apenas de insumos, mas também de maquinário e de financiamento.

 

Percentual de variação dos preços de materiais básicos entre2019 e 2022, coletados por meio de pesquisa no setor de construção civil. Valores para pavimentação asfáltica e bloquetes, com base em preços de referência, publicados pelo DER/MG.

 

Por exemplo, em 2019, um saco de cimento, o mais barato, custava 19 reais. Agora, em 2022, não sai por menos de 30 reais, um aumento de 57%, em um espaço de três anos. O milheiro do tijolo de Anápolis, em 2019, custava 399 reais em promoções, e, hoje, mais que dobrou: 829 reais, em algumas promoções recentes! Mas não é nada incomum encontrá-los por mais de mil reais!

 

Há três anos, havia uma realidade completamente diferente, que foi fortemente afetada pela pandemia, pela escalada do dólar e do preço dos derivados de petróleo. O petróleo afeta o preço dos combustíveis, e também afeta o custo de plásticos, produtos químicos, borrachas e outros insumos essenciais na construção civil.

 

Falando especificamente do diesel, um litro, em 2019, custava R$ 2,83. Com os últimos aumentos registrados, a média nacional do valor do combustível atingiu os R$ 6,84, um valor 2,4 vezes maior. E ele afeta, diretamente, o custo cobrado pela hora de uso de equipamentos pesados, como escavadeiras, e também os fretes, que, em um efeito cascata, eleva ainda mais o custo de aquisição dos materiais básicos de qualquer obra. O asfalto (CBUQ, ou Concreto Betuminoso Usinado a Quente), que utiliza derivados do petróleo, e que tanto desejamos ver nas demais avenidas do condomínio, quase dobrou de preço, saltando de 803 reais, por metro cúbico, para 1.533 reais, segundo as tabelas de referência do DER/MG (que você pode acessar CLICANDO AQUI). A mesma tabela traz a informação de que a pavimentação, utilizando bloquetes sextavados de concreto, passou de R$ 45,84, por metro quadrado, em 2019, para R$ 74,94, um aumento de 63%.

 

EXEMPLOS PRÁTICOS AJUDAM A ENTENDER O CENÁRIO

 

 

Apenas para efeito rápido de comparação, temos, aqui ao lado, a construção de uma segunda pista na DF-001, com extensão de 5,5 quilômetros, ou, aproximadamente, 38.500 metros quadrados, cujo orçamento inicial é de 11 milhões de reais. A avenida da quadra 02, e o acesso à quadra 05, que foram realizados no âmbito do Plano de Recuperação de Área Degradada, e que também utilizam pavimento de alto tráfego, com 7 centímetros de capa asfáltica, totalizam 24.528 metros quadrados, e custaram, em valores de 2019, R$ 2.944.234,99.

Proporcionalmente, àquela época, pagamos um valor equivalente a 41% do que está sendo gasto, hoje, pelo GDF. Como explicamos anteriormente, o asfalto teve um aumento de 90% em relação aos preços praticados há apenas três anos, e este custo incide tanto sobre a nossa obra, quanto sobre a obra realizada pelo GDF. Em 2019, a pavimentação de um trecho de 10,5 quilômetros, incluindo acostamento e ciclovia, custou, aos cofres públicos, os mesmos 11 milhões (LEIA AQUI A NOTÍCIA DA AGÊNCIA BRASÍLIA).

 

Diante de tal cenário, temos que estar conscientes de que os valores que serão apresentados pelas empresas também serão muito maiores do que aqueles estimados em 2019, para definição da taxa extra, e também daqueles que foram efetivamente cobrados na execução da primeira fase das obras.

 

Nesta segunda fase, que estamos orçando agora, apenas em asfalto, temos um trecho de, aproximadamente, 6,2 quilômetros a pavimentar, e em sua quase totalidade, em pavimento de alto tráfego. Isto totaliza 43.670 metros quadrados. Mais, até, do que o trecho duplicado da rodovia DF-001, e este é outro ponto que também precisamos ter em mente: nosso condomínio é enorme, e tem demandas comparáveis a um município maior que milhares de municípios brasileiros!

A nossa obra também exige a construção de uma rede responsável por drenar os cerca de 26 quilômetros de pistas, incluindo aquelas que serão pavimentadas em bloquetes intertravados. Há, ainda, as bacias de contenção e canais de lançamento, que levarão toda essa água até o córrego Taboquinha. Obras de grande porte, e alta complexidade, que não ficam à vista, mas que custam muito caro!

 

Etapas da construção da rede de drenagem. Uma estrutura grandiosa, complexa e cara, que fica abaixo do solo.

 

 

A INFLUÊNCIA DAS TAXAS DE JUROS

 

 

Além de lidar com o aumento do preço dos insumos e da mão-de-obra, ainda há outra questão que merece atenção, e que traz outro grande impacto: a taxa básica de juros. Não temos o valor total em caixa para realizar o pagamento, e, portanto, dependemos do financiamento da empresa responsável que, na prática, executará a obra em um prazo menor do que o calendário de pagamentos. No caso da primeira fase, contratamos a execução em até 24 meses, e pagamento em 48 meses. Quando a empresa assume esses custos, ela o faz com capital próprio ou tomado de instituições financeiras, e os juros, sobre essa operação de empréstimo, serão embutidos no valor cobrado. Se, em 2019, a taxa SELIC era de 6,5%, hoje ela já atingiu os 12,75%.

 

Com esse aumento nas taxas de juros, as modalidades de financiamento também tendem a ficar muito mais restritas. E isso já foi observado na primeira tentativa de tomada de preços, quando a maioria das empresas não demonstrou interesse na forma de pagamento proposta nas cartas-convites.

 

ABERTURA DAS PROPOSTAS

Conforme anunciado anteriormente (LEIA AQUI), as empresas terão até o dia 30 de maio, para enviar suas propostas, em envelopes lacrados, que serão abertos em reunião da Comissão de Contratação. Até lá, tudo o que temos são expectativas de valores, e, portanto, ainda não temos como saber o montante necessário a complementar, para estipular a taxa extra.

 

O valor será levado à assembleia, junto com as propostas. No entanto, NÃO HAVERÁ COBRANÇA DE QUALQUER NOVO VALOR, ATÉ QUE TODAS AS LICENÇAS SEJAM EMITIDAS, E A OBRA ESTEJA AUTORIZADA A COMEÇAR.

 

É muito importante que TODOS participem. Esta é uma decisão que trará impacto sobre o orçamento de milhares de famílias, e não pode ficar a cargo apenas de cem ou duzentos condôminos. Informe-se, tire suas dúvidas! Todas as reuniões da Comissão de Contratação estão sendo filmadas, e o conteúdo, publicado em nosso canal no Youtube. Fique atento aos canais de comunicação do condomínio, que são a Lista de Transmissão do Whatsapp (salve em sua agenda o contato 61 9 9931-2241, e mande uma mensagem pedindo sua inclusão), o aplicativo Área do Condômino, as redes sociais e o site institucional.