Neste primeiro artigo de uma série, vamos falar, à luz do Código Civil, sobre um dos direitos surgidos para mediar conflitos entre vizinhos: a servidão de passagem, que inclui a passagem de águas pluviais pelo terreno vizinho, sempre que não for possível fazê-la por outros caminhos ou meios. O Código Civil fala delas em suas seções III, IV e V, compreendendo os artigos 1285 ao 1296. Nossas Normas de Ocupação, aprovadas em Assembleia, também estabelecem claramente as responsabilidades de cada parte neste assunto.

 

Elevação do terreno, na quadra 04. Entre conjuntos, é possível perceber diferenças maiores que 5 metros,
exigindo atenção especial com o fluxo das águas das chuvas.

 

Em nosso condomínio, há uma situação que irá se agravar à medida que mais unidades edificarem seus muros: a passagem da água das chuvas. Se você mora nas quadras 03, 04, e em parte da 05, a água que corre naturalmente em seu lote pode ir em direção ao fundo, rumo ao lote de trás, ou, então, pode vir do lote do fundo. Quando um muro é construído, essa água não tem mais para onde correr e pode provocar alagamentos no imóvel localizado mais acima, à montante. Sendo assim, surge a necessidade de realizar este escoamento, através de tubos enterrados, pelo lote ao fundo.

Diz o Código Civil, em seu artigo 1288: “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo”. O artigo 48 das Normas de Ocupação e Construção do Estância (acesse clicando AQUI), diz que “qualquer movimento de terra (aterro e/ou corte) deverá ser executado de tal forma a assegurar a estabilidade do solo, prevenir erosões e garantir a segurança dos imóveis e logradouros limítrofes, bem como não impedir ou alterar o curso natural de escoamento das águas pluviais”.

 

SOLUÇÃO SIMPLES E AMPLAMENTE REGULAMENTADA

Entendida a questão sobre as responsabilidades em relação ao fluxo natural das águas das chuvas, o que deve ser feito, então, quando um muro é construído, ou há movimentação de terra em um lote, capaz de prejudicar o escoamento de um lote mais alto (à montante)? O parágrafo I, do artigo 48 das nossas Normas de Ocupação e Construção, complementa: “As passagens técnicas de escoamento pluvial entre lotes a montante e lotes a jusante, quando necessárias por motivos de topografia, deverão ser custeadas pelos lotes a montante e sua instalação permitida pelos lotes a jusantes.”

Portanto, se seu lote está localizado abaixo do lote ao fundo (à jusante), poderá ser necessário ceder a passagem da tubulação de escoamento, e os custos dessa obra deverão ser assumidos pelo responsável pelo lote mais acima (à montante). Se você for edificar antes do seu vizinho, talvez seja melhor já prever a instalação dessa tubulação, deixando uma área livre. Tenha em mente que o Código de Obras do Distrito Federal, e também as Normas de Ocupação e Construção do Estância, já determinam que ao menos 30% da área do lote não devem receber edificações, permanecendo com cobertura vegetal. Este percentual é chamado de taxa de permeabilidade, e contribui para a recarga do lençol freático e a segurança hídrica de todos.

Seguindo à risca os dispositivos legais, muitos transtornos entre vizinhos serão evitados. Nos próximos artigos da série, vamos falar sobre os muros, sobre árvores e janelas nas divisas dos lotes, do direito de construir, e do uso das unidades.