Nossa Assembleia Geral Ordinária ocorrerá no dia 18 de março, ocasião em que as contas do condomínio serão objeto de escrutínio, em que os condôminos terão que decidir, pelo voto, se os resultados apresentados estão em conformidade. Apresentamos aqui, com máxima antecedência, relatórios com os principais números relativos à taxa extraordinária, devidamente comentados, para facilitar o entendimento e permitir que todos possam tomar decisões bem fundamentadas. Os dados de toda a execução financeira, atualizados diariamente, ficam disponíveis durante todo o ano, no aplicativo Área do Condômino, e podem ser acessados por qualquer condômino, a qualquer hora.

Vista aérea das quadras 02 e 04, beneficiadas pelo PRAD, que representa 42% das obras de infraestrutura básica em nosso condomínio. Licença ambiental para os 58% restantes está em andamento junto aos órgãos do GDF

Em abril de 2023, chegaremos ao fim da arrecadação das taxas extraordinárias, com a primeira fase das obras de infraestrutura totalmente concluída, e trabalhando ativamente pela emissão das licenças ambientais para a segunda fase, que cobrirá todo o restante do condomínio, apesar dos problemas causados pela ação de um grupo de condôminos (LEIA AQUI). O andamento deste trabalho junto aos órgãos do Governo do Distrito Federal é comunicado com regularidade, e o último informe pode ser lido AQUI.

Além de custear as obras, propriamente ditas, os recursos da taxa extraordinária também são utilizados para cobrir despesas com condenações judiciais. Isto foi autorizado, expressamente, na AGE 01/2018 (LEIA AQUI A ATA), ocasião em que já se sabia da iminência de desembolsos milionários em processos decorrentes de lotes perdidos durante a fase de recadastramento, realizado em 2010. Ter estes recursos disponíveis permite negociar os maiores descontos possíveis na fase de execução das sentenças, economizando recursos.

Durante o ano de 2022, a arrecadação com a taxa extraordinária foi de R$ 11.503.195,43. Os gastos somaram R$9.509.782,53. Das unidades contribuintes, 388 possuíam alguma pendência de pagamento (ou seja, estão inadimplentes), totalizando R$ 1.020.859,01. Abaixo, detalhamos as receitas e as despesas.

No cômputo geral, alcançamos um total de receita de, aproximadamente, R$ 36 milhões, desde a primeira parcela, em maio de 2019, com um total de gastos de R$ 33 milhões, sendo R$ 21,7 milhões em infraestrutura – execução do PRAD, estudos e projetos para o licenciamento da segunda fase das obras -, e R$ 11,8 milhões em ações judiciais, dos quais R$ 8,4 milhões foram gastos com indenizações de lotes, e outros R$ 2,3 milhões com o pagamento da condenação na Ação Civil Pública (LEIA AQUI). Mais abaixo, apresentaremos o panorama dessas ações, em dezembro de 2022.

UTILIZAR RECURSOS DA TAXA EXTRA PARA COBRIR CONDENAÇÕES JUDICIAIS É UMA DECISÃO ACERTADA

Se fôssemos implantar uma taxa extra para cada condenação, além de perdermos a oportunidade de negociar descontos mediante o pagamento à vista, ainda teríamos um problema mais grave: a sobreposição de taxas extras.

Por exemplo, considerando apenas dados dos primeiros grandes desembolsos com pagamentos dessas condenações: em novembro de 2020, teríamos que aprovar, em caráter emergencial, a arrecadação de R$ 1,2 milhão, ou 613 reais por unidade. Se esta ocorresse em seis parcelas, teríamos uma cobrança mensal de R$ 102. No mês seguinte, dezembro, nova arrecadação, para cobrir uma nova condenação, no valor de 300 mil reais. Em março de 2021, mais uma despesa com condenação judicial: R$ 2,2 milhões (R$ 1124 por unidade), o que significaria que, em durante dois meses, teríamos três taxas extras referentes apenas às condenações, sendo cobradas em paralelo, conforme demonstra a imagem abaixo. Em outubro, mais R$ 643 mil a cobrir e, em dezembro, 1,4 milhão.

Isto tudo considerando apenas os maiores valores. Na prática, em muitos outros meses teríamos que arrecadar valores de condenações menores. E, para cada uma delas, seria necessário realizar uma nova assembleia, e arcar com novos custos bancários para emissão de boletos e abertura de novas contas corrente.

Da forma aprovada na AGE 01/2018, temos tempo suficiente para planejar a recomposição destes valores, sem onerar em excesso nenhum dos condôminos, nem deixar de cumprir com as obrigações. Deixar de pagar uma condenação teria efeitos drásticos, como o bloqueio de valores em conta corrente, colocando em risco o pagamento dos funcionários e a manutenção dos serviços de segurança, portaria, manutenção, transporte, recolhimento de lixo, e muitos outros!

SALDOS EM CONTA                                                                                     

Quando da aprovação da arrecadação extraordinária, o condomínio direcionou, para as obras do PRAD, um total de R$ 3 milhões. A soma desse valor inicial à diferença entre arrecadação total e despesas, de cada ano, ajuda a compor os valores da reserva financeira. Abaixo, todos os valores em contas ou aplicações financeiras, referentes à taxa extra, em 01 de janeiro e 31 de dezembro de 2022:

A conta corrente tem aplicação e resgate automáticos, e, por isso, sempre terá seu valor zerado. O CDB é um investimento de renda fixa, que é utilizado pelo condomínio como uma reserva de fundos que mantém os valores sempre atualizados, conforme a taxa de juros, fixada pelo banco. Esse dinheiro pode ser utilizado, sempre que for necessário fazer um desembolso. Por isso, seu valor varia durante o ano.

Mensalmente, são realizadas transferências entre contas bancárias, em decorrência da segregação dos acordos realizados de taxa ordinária e taxa extra, lançadas em um mesmo boleto. Nestes casos, o valor integral é depositado em uma única conta, e depois transferido para a conta correta. Em dezembro, ficou um saldo de R$ 179.289,51a ser transferido da conta acordo para a conta extraordinária, aumentando o saldo disponível e proporcionando a conciliação dos saldos.

RELAÇÃO DE DESPESAS

Abaixo, uma tabela com todos os valores pagos, utilizando recursos da taxa extra, durante o ano de 2022:

RECUPERAÇÃO DO CANAL DE LANÇAMENTO

Em abril de 2022, apresentamos aos condôminos (LEIA AQUI) a necessidade de uma manutenção emergencial no canal de lançamento da bacia de contenção que atende às quadras 02 e 04. No período chuvoso anterior, houve a queda de um trecho de 20 metros da parede da escada de gabião. Imediatamente, adotamos medidas preventivas, a fim de evitar novos danos à estrutura. Em paralelo, iniciamos os estudos para definir quais seriam as ações corretivas necessárias. Um projeto foi executado por empresa de engenharia capacitada, e as obras tiveram início em julho, ao custo estimado de R$ 1,4 milhão para reconstrução do trecho danificado, para a concretagem de parte da estrutura em gabião, e construção de extensão do gabião de amortecimento das águas na chegada no córrego.

Porém, o projeto inicial elaborado para resolver o dano não se mostrou suficiente, e foi necessário revestir mais patamares da escadaria do canal, além das testas dos degraus, além de recuperar um novo dano, decorrente das chuvas de 2022, o que tornou necessário realizar um termo aditivo ao contrato original. O Termo está em fase final de análise, e seu valor será apresentado em um informativo complementar, nos próximos dias.

Afinal, o que aconteceu? Durante as obras do canal de lançamento, após centenas de metros já executados com sucesso, foi localizado um trecho, de cerca de 100 metros, muito rochoso, e que impediu a escavação para que o canal, em gabião, pudesse ser instalado. Naquele momento, ou se construía a estrutura por cima das rochas, ou um aditivo ao contrato teria que ser realizado para a mudança no tipo da estrutura. Remover as rochas, naquele local, não era viável e nem seguro.

Diante do quadro, foi realizada uma reunião entre as empresas responsáveis pelo projeto, pela execução das obras, pela fiscalização e pela governança da obra, e todos os engenheiros concordaram que a construção da estrutura original sobre a rocha seria suficiente, evitando impactar nos custos da obra. Entretanto, a estrutura, sem as proteções laterais exercidas pelo solo, não se mostrou forte o suficiente e, durante o período de chuvas intensas, a força das águas desbarrancou um pequeno trecho da parede.

Infelizmente, há condôminos criando e divulgando narrativas paralelas à realidade, para induzir outros a acreditar que a obra é de baixa qualidade, porém até o momento houve uma falha pontual na estrutura.

E a apuração das responsabilidades? Como informado anteriormente, foi elaborado um laudo para apuração das causas do rompimento de parte do canal, as empresas foram notificadas a se manifestarem, de forma extrajudicial, sobre o caso. Com a conclusão da análise dos valores do Termo Aditivo, nosso departamento jurídico ingressará com ação contra as empresas envolvidas, para que as responsabilidades sejam apuradas. Todas as providências estão sendo tomadas para reaver o recurso gasto na recuperação do dano, e as informações sobre a ação também serão apresentadas no informativo complementar.

RESTOS A PAGAR

Conforme o contrato celebrado, há ainda nove parcelas, de R$ 275.610,11, a pagar à Conterc, empresa responsável pela execução das obras de infraestrutura, durante o ano de 2023.Isto representa um saldo de R$ 2.480.490,99, para a quitação de todo o contrato.As quatro parcelas de taxa extraordinária a arrecadar em 2023,totalizam R$ 3.308.124,12.

AÇÕES POSSESSÓRIAS

Apresentamos abaixo a situação atual das condenações sofridas pelo Estância, em ações relativas a lotes perdidos, por ocasião do projeto urbanístico aprovado em 2010. Das centenas de ações que foram movidas, em 2018, 11 ações haviam chegado à fase de cumprimento de sentença e, já no ano seguinte, iniciamos os primeiros desembolsos, conforme a tabela abaixo.

Em 2022, fomos condenados, em ações possessórias, a um desembolso de R$ 1.951.770,88. Das 7 ações que ainda tramitam no Judiciário, 5 estão em fase recursal,em que a parte perdedora pode apelar ao Tribunal superior. E, por fim, 2 ações estão em fase de conhecimento, em que ainda não existe decisão nenhuma por parte de um Juiz.

Somando todas as condenações, até o momento, desde 2019, R$ 8.428.537,20 saíram das contas do condomínio, exclusivamente para o pagamento de indenizações de lotes. Esses valores são retirados dos recursos arrecadados com as taxas extras, e precisarão ser recompostos. Como já explicamos, se não fosse feito assim, para cada condenação o condomínio teria que instituir uma nova taxa extra, em caráter de urgência, para arrecadar o montante necessário para cumprir os pagamentos.

O número de processos, quantidades de lotes envolvidos, valores pagos em cada processo, ou os nomes das partes, são informações que não podem ser trazidas a público, porque podem prejudicar gravemente os acordos e os processos em curso.Qualquer informação pode ser solicitada, na forma como determina a Convenção: formalizada previamente, através dos canais de atendimento da Administração, para acesso presencial.

DÚVIDAS? FALE COM A ADMINISTRAÇÃO

Toda movimentação financeira é auditada externamente, e os relatórios também podem ser consultados pelos condôminos. Os demonstrativos mensais estão publicados no aplicativo Área do Condômino, assim como o resultado das auditorias anuais.Os livros físicos, com as notas fiscais e documentos acessórios, também estão disponíveis para consulta, na Administração. Esse é um compromisso de transparência do corpo gestor do Estância. Se você tem alguma dúvida ou questão, entre em contato conosco. Você pode abrir um ticket de atendimento, através do aplicativo Área do Condômino, e ele será respondido no menor prazo possível.

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