Este informativo apresenta dados importantes como forma de preparação para a nossa Assembleia Geral Ordinária, a ser realizada no dia 22 de março. Caso tenha dúvidas, envie uma mensagem pela Lista de Transmissão, do Whatsapp, 61 9 9931-2241. Todos os temas da pauta serão apresentados aqui, na ordem de apreciação. Demais informações ficarão arquivadas em ceqa.com.br/ago2025.

 

PRESTAÇÃO DE CONTAS REFERENTE AO ANO DE 2024

 

A arrecadação efetiva em 2024 foi de R$ 29.788.031,95 em taxas ordinárias, extraordinárias, aluguéis de espaços coletivos, acordos para quitação de inadimplência, multas por infrações à convenção e multas financeiras, juros sobre parcelamentos, atualizações de cobranças, cashbacks e outros. Os valores arrecadados apenas com as taxas ordinárias totalizaram R$ 11.761.676,83, e o rendimento das aplicações dessas taxas, R$ 360.759,92. Taxas de manutenção da rede de água representam R$ 266.793,36.

Já as receitas com as taxas extraordinárias totalizaram R$ 15.537.781,77, sendo R$ 114.625,71 referentes a pagamentos restantes da taxas extraordinárias antigas, R$ 14.935.681,76 referentes à taxa extra para execução da segunda fase das obras de infraestrutura, e R$ 487.474,30 referentes à taxa extra para a construção da via marginal de acesso ao Estância. Os rendimentos com aplicação financeira desses valores totalizaram R$ 1.296.370,26. A inadimplência, medida até fevereiro de 2025, é de 10,5%.

As despesas ordinárias totalizaram R$ 13.275.986,64, ficando R$ 322.156,72 acima das receitas, uma situação já prevista no plano de trabalho para o ano de 2024, quando da decisão de não reajustar o valor da taxa ordinária em vista da implementação de taxa extraordinária para as obras de infraestrutura. A planilha completa, com todas as receitas (ordinárias e extraordinárias) e todas as despesas, você pode acessar no aplicativo Área do Condômino.

 

 

Do montante dos gastos em 2024, 56% (R$ 7.500.208,84) referem-se à folha de pagamento dos funcionários e da diretoria, benefícios (alimentação e transporte), impostos e encargos sociais, como o INSS, FGTS e o PIS sobre a folha de pagamento. Os funcionários se dividem entre administrativo, campo (manutenção, poda, etc), portaria e segurança (vigilância ostensiva), incluindo supervisores. O Estância continua se mantendo como um condomínio com folha de pessoal enxuta, com o equivalente a um funcionário para cada 17 unidades, mesmo com a alta demanda oriunda da ainda pouca infraestrutura.

 

 

Os contratos representam 14% (R$ 1.878.736,02) do total de gastos, e se referem a serviços de manutenção, transporte, recolhimento de lixo, fornecimento de combustíveis e lubrificantes, tratamento e análise da água, assessorias e consultorias técnicas e jurídicas, licenças de softwares e auditoria.

Implementações adicionais representam 6% (R$ 738.856,30) do total de gastos. Algumas delas são despesas esporádicas, não programadas mas necessárias, enquanto outras são despesas aprovadas em assembleia, conforme plano de trabalho para o ano corrente. Os valores previstos estão na segunda coluna, enquanto os efetivamente empregados, na terceira.

 

 

As Câmeras de vigilância não foram executadas por decisão em assembleia, e seu saldo previsto foi empregado na readequação do projeto de troca da iluminação das vias internas por luminárias led com a temperatura de cor mais adequada, por isto o maior valor final. Benfeitorias diversas incluíram novos banheiros em áreas de lazer, novo gramado para o campo de futebol, e melhorias nos acessos pelas portarias e portão lateral.

Dos gastos relativos à taxa extra, 94% (R$ 27.642.478,90) se referem à execução, fiscalização e gestão das obras. R$ 346.495,47 foram utilizados para depósito judicial em ações possessórias, e outros R$ 550.000,00, em indenizações por lotes perdidos por ocasião da alteração do projeto urbanístico aprovado em 2010.

 

 

No quadro abaixo, apresentamos um resumo de todos os valores já pagos nessas ações, que são retirados dos valores arrecadados com taxas extras. Isto foi autorizado, expressamente, na AGE 01/2018 (LEIA AQUI A ATA), ocasião em que já se sabia da iminência de desembolsos milionários em processos decorrentes de lotes perdidos durante a fase de recadastramento, realizado em 2010. Ter estes recursos disponíveis permite negociar os maiores descontos possíveis na fase de execução das sentenças, economizando recursos.

 

 

Abaixo, os saldos disponíveis em conta bancária, em 01/01/2024, e em 31/12/2024:

 

 

O CDB é um investimento de renda fixa, que é utilizado pelo condomínio como uma reserva de fundos, que mantém os valores sempre atualizados, conforme a taxa de juros, fixada pelo banco. Esse dinheiro pode ser utilizado sempre que for necessário fazer um desembolso. Por isso, seu valor varia durante o ano.

O valor do Fundo de Reserva é de R$ 1.301.387,69, cujo montante mínimo é equivalente, segundo a convenção, a uma taxa ordinária por unidade contribuinte Ele é mantido em aplicação financeira separada, e, por decisão tomada na AGE 01/2024, poderá ser utilizado para garantir o fluxo de pagamentos durante as obras de infraestrutura, sendo reposto oportunamente.

PagSeguro é a conta digital, por meio da qual recebemos taxas condominiais pagas com cartões, nas maquininhas da Administração. Estes valores são transferidos, regularmente, para as contas correspondentes. Há, ainda, um cartão pré pago associado a ela para pequenas despesas, cujo saldo em 31 de dezembro era de R$ 231,55.

O saldo final de toda a movimentação financeira está demonstrado abaixo, na tabela de fechamento global:

 

 

Uma observação rápida em relação aos valores acima: diferentemente de anos anteriores, em que o saldo financeiro ao final do ano não apresentava grande variação, em 2024 conseguimos realizar um enorme adiantamento das nossas obras de infraestrutura, o que representou grandes pagamentos.

 

PLANO DE TRABALHO ANUAL E ORÇAMENTO PARA 2025

Para estabelecer um planejamento de gastos realista, consideramos tanto a inflação pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) acumulado do ano de 2024, para corrigir a tabela de gastos, as tabelas de reajuste dos sindicatos para os gastos com pessoal, quanto a previsão de inadimplência para o ano de 2025, para corrigir as expectativas de receita ordinária. Sendo assim, apresentamos abaixo a previsão de receitas para 2025, e também a proposta de execução orçamentária, que serão apreciadas no item 02:

 

 

Nosso desafio para 2025 é conciliar a responsabilidade financeira que se exige do corpo diretivo com a realidade financeira das famílias que compõem todo o nosso universo de 1960 unidades contribuintes. Estamos arrecadando duas taxas extras e entendemos que é importante não onerar ainda mais a renda.

Nossa proposta é a de NÃO REAJUSTAR o valor da taxa ordinária, assim como também fizemos em 2024, mesmo diante do aumento de todos os custos que compõem parte significativa dos nossos gastos. Sendo assim, não haverá proposta de alteração do item 04 da nossa pauta e, consequentemente, também não haverá alteração do item 03, que fala do valor do fundo de reserva, uma vez que seria calculado sobre o novo valor da taxa ordinária.

Para adequar a execução orçamentária à previsão de receitas, estamos reduzindo o valor a ser investido em implementações adicionais para o valor de R$ 165 mil, referentes a: sistema de irrigação do campo de futebol, importante para reduzir o custo com a manutenção do gramado, no valor de R$ 15 mil; e os projetos de regularização, no valor de R$ 150 mil.

Outros fatores também poderão aliviar bastante os custos do condomínio ainda neste ano, demonstrados abaixo, que hoje são decorrentes da precariedade extrema da nossa infraestrutura. Esta é uma expectativa específica para o ano de 2025, visto que a pavimentação completa se encerra em outubro, e a Neoenergia ainda realizará a vistoria nas instalações para definir os valores cobrados.

 

RECOMPOSIÇÃO DOS PRÓ-LABORES DA DIRETORIA

Uma comissão de condôminos – formada por um membro do conselho fiscal, um do conselho consultivo, e um especialista em Recursos Humanos -, foi formada para debater a recomposição dos valores dos pró-labores, e estamos trazendo novamente para assembleia esta discussão com base no relatório aprovado pelo colegiado (ACESSE AQUI). A comissão realizou uma pesquisa em oito condomínios da nossa região, e considerou diversos aspectos para a formulação de uma proposta condizente com a realidade.

Desde 2011, quando houve a definição desses valores em assembleia, não houve qualquer atualização. Isto contrasta com o grande aumento das responsabilidades da gestão condominial e do crescimento das demandas administrativas.

Atualmente, a forma mais justa de definir o salário de um síndico ou diretor é a partir de um valor base a ser multiplicado pelo número de unidades, afinal, quanto maior o número de unidades, maiores são as demandas e responsabilidades. No caso do Estância, maior que aproximadamente 2500 municípios brasileiros, com 1960 unidades contribuintes e uma população com potencial de atingir 10 mil habitantes em breve, esse valor base é de R$ 4,08 por unidade. Nove condomínios da região responderam às perguntas de uma pequena pesquisa, e nos apresentaram dados sobre a remuneração de seus diretores. Desse grupo, o Estância é o que possui o valor mais defasado, menos que a metade do penúltimo colocado, que remunera a R$ 8,67 por unidade. Os sete primeiros colocados remuneram acima de R$ 9 por unidade, mais que o dobro do Estância, que ainda passará por um processo de regularização e extensa negociação de valores com os órgãos governamentais. Os dois condomínios que se encontram na mesma condição remuneram ainda melhor, acima de R$ 11 por unidade!

Com base nesta pesquisa, a comissão sugere fixar a remuneração em 9 salários mínimos para o síndico, e 6 salários mínimos para os outros três membros da diretoria, um valor que consideramos justo e condizente com nossa realidade financeira, correspondendo a 75% da remuneração média dos condomínios vizinhos, e metade da recomendação do sindicato. Vincular as remunerações do corpo administrativo ao salário mínimo é uma prática comum em outros condomínios.

O quadro de remunerações ficaria inicialmente composto assim:

 

 

Recompor os valores dos pró-labores pelo salário mínimo garante a atualização dos valores pagos a profissionais por seus serviços, considerando fatores como inflação, aumento de responsabilidades, reajustes salariais do setor e mudanças na estrutura organizacional. Esse processo busca assegurar uma remuneração justa, alinhada à realidade econômica e à carga de trabalho desempenhada. Portanto, o que será votado no ítem 05 da pauta é a vinculação da remuneração ao valor do salário mínimo, e a remuneração do cargo de síndico a 9 salários mínimos (hoje equivalente a R$ 13.662,00) e dos diretores a 6 salários mínimos (hoje equivalente a R$ 9.108,00).

A proposta orçamentária apresentada mais acima já considera as novas remunerações em seus cálculos, e, mesmo com seu custo, ainda mostra que é possível não reajustar o valor da taxa condominial.

 

PARTICIPE!

Nossa Assembleia Geral Ordinária ocorrerá em 22 de março, conforme determinação da Convenção. Leia atentamente todos os informativos publicados, até a véspera da reunião, e participe, presencial ou virtualmente!

Verifique seu acesso ao aplicativo, e se existe alguma cobrança em aberto que possa bloquear seu acesso ao voto. A participação de todos é muito importante! Mantenha-se informado, por meio dos canais oficiais de comunicação do condomínio, como a Lista de Transmissão no Whatsapp (envie mensagem para 61 9 9931-2241 e solicite sua inclusão, informando seu nome e unidade); o aplicativo Área do Condômino; e a página que reunirá todas as informações sobre a AGO, ceqa.com.br/ago2025.