Obras de drenagem pluvial na primeira fase: fim dos transtornos causados pelas enxurradas nas quadras 02 e 04

Conforme explicamos na primeira parte desta série de informativos (LEIA AQUI), em 2021, diante de um Laudo Técnico de Identificação de Danos Ambientais, protocolado pelo condomínio, de um parecer positivo da Superintendência de Licenciamento Ambiental do IBRAM, e das manifestações da Terracap e da Seduh, deu-se início ao processo de Licenciamento Ambiental para a segunda fase das obras de infraestrutura básica no Estância. Uma situação inédita, porque o nosso condomínio ainda não consta como área passível de regularização no PDOT vigente.

Abaixo, a linha do tempo referente a esta fase, com as principais movimentações:

Em fevereiro de 2022, obtivemos uma manifestação favorável ao licenciamento de obras para recuperar danos ambientais, bem como para prevenir novos danos, como a drenagem pluvial e a pavimentação.

No entanto, nos dias seguintes, um parecer da Procuradoria Jurídica do IBRAM apontou que não há segurança jurídica para que o órgão as autorize. O documento pedia, ainda, que a Procuradoria Geral do Distrito Federal avaliasse a questão, dada a complexidade do tema. Logo em seguida, a Informação Técnica 21/2021 apresentou a posição da área técnica pela realização, apenas, de obras avaliadas como urgentes, a fim de não confrontar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial vigente.

UM NOVO PLANO DE AÇÃO É CONSTRUÍDO

Diante da insegurança jurídica, manifestada pelo órgão, em conceder qualquer autorização referente às obras pleiteadas, o Estância passou a trabalhar, junto à Terracap, proprietária da área, em razão de decisão judicial transitada em julgado, meios legais capazes de viabilizar o Licenciamento. E isto se mostrou possível, por meio da assinatura do Termo de Compromisso pela Regularização, que contempla que ações necessárias, como licenciamento para obras ambientais, possam ser executadas, antes mesmo que o condomínio passe a constar como Área de Regularização no PDOT.

Como já explicado no informativo 380 (LEIA AQUI), no momento da venda direta dos lotes, etapa final da regularização, só seria considerada a infraestrutura instalada, até o momento da assinatura do Termo de Compromisso, o que, no nosso caso, significaria que apenas 42% desta seria avaliada para a concessão dos descontos legais sobre o preço dos lotes. Os lotes serão avaliados pelo valor de mercado, aplicado o desconto pelas benfeitorias instaladas pelos condôminos, e também será descontada a valorização que elas trouxerem para os lotes. E isto, no caso de condomínios aqui da nossa região, significou um desconto de mais de 50% sobre o valor da avaliação.

Para evitar que todo o investimento feito nos 58% restantes do condomínio não fosse levado em conta, conseguimos modificar o texto da minuta do Termo de Compromisso, incluindo também as obras que estivessem apenas contratadas, mesmo que não executadas, conforme o plano de ação apresentado no mesmo informativo 380.

Esta foi uma conquista extraordinária: ao mesmo tempo em que dá a segurança jurídica necessária para o licenciamento, garante o pleno gozo de todos os direitos dos condôminos no futuro processo de regularização. Bastaria aprovar a contratação, em Assembleia Geral Extraordinária, para assinar o Termo de Compromisso e dar andamento ao processo de Licenciamento Ambiental, com plena anuência da Terracap, e com respaldo jurídico ao órgão ambiental.

O REVÉS IMPOSTO, E POR QUE ELE É UM IMPEDIMENTO

Infelizmente, uma ação desastrosa de alguns impediu a continuidade desta conquista (LEIA AQUI). Seguir com o plano, sem a contratação prévia das obras, significará que muitos, talvez a maioria, não terão condições financeiras de regularizar seus lotes! A diferença no valor do desconto, considerando as obras em apenas 42%, ao invés dos 100%, talvez signifique um acréscimo de quase de 200 mil reais no valor do lote, considerando os valores atuais.

Estamos considerando valores atuais. E o futuro? A região em que estamos localizados está valorizando consistentemente, teremos em breve a entrega da duplicação da DF-001, com todas as portarias operando através de uma via marginal, conforme projeto já aprovado, e que depende apenas de recurso para a liberação da obra, por parte do GDF. Todos saem prejudicados se não obtivermos os descontos legais! Mesmo acionando o judiciário, não teríamos uma resposta favorável, pois as condições estão muito claras no Termo de Compromisso, e, ademais, a Vara responsável por questões fundiárias já tem jurisprudência no sentido de não ampliar descontos, para não estimular a ocupação irregular de terras!

Sendo assim, em contato com a Terracap, adiamos a assinatura do Termo, até que a Liminar fosse cassada, ou até que um novo plano de ação pudesse ser colocado em prática. Nenhuma ação está sendo tomada de forma unilateral, nem de forma descuidada. Toda ação é planejada e leva em conta todos os riscos.

RISCOS CALCULADOS

Entendemos o receio de alguns em celebrar um contrato envolvendo um alto valor, sem garantias de que as obras sejam, de fato, licenciadas. No entanto, a situação foi acordada com as empresas participantes, e constam, na minuta do contrato, hipóteses para que o contrato possa ser desfeito, sem ônus a nenhuma das partes. As empresas ficaram cientes sobre as condições, já na Carta Convite, e têm a liberdade de aceitar ou não as condições, participando ou não do processo de seleção das propostas!

Uma das hipóteses para essa rescisão não onerosa é, justamente, a da não concessão das Licenças. Nenhum pagamento seria feito até o início efetivo das obras, e, em caso de redução dos valores de mercado para a construção civil, havia a previsão expressa de uma revisão dos orçamentos.

Sendo assim, argumentar que a não contratação é uma segurança para os condôminos, na realidade, é uma informação falsa. O custo para cada condômino, caso o Termo seja assinado sem a contratação, pode significar 3 ou 4 vezes o valor da obra, a depender da avaliação futura do valor dos lotes.

Impedir que os condôminos possam decidir livremente pela contratação antecipada, ou não, das obras, pode trazer prejuízos muito maiores, a todos!

ANDAMENTOS RECENTES JUNTO AO IBRAM

Em julho, a Procuradoria Geral do Distrito Federal publicou parecer sobre a consulta realizada pelo IBRAM, sobre a possibilidade de conceder, ou não, diante da legislação vigente, atos autorizativos para as obras de infraestrutura solicitadas pelo Estância.

Em seu parecer (LEIA AQUI), a PGDF afirma, categoricamente, que o licenciamento das obras não pode ser confundido com uma salvaguarda para a ocupação ilegal, e que o IBRAM deve não apenas autorizar, mas exigir que as obras sejam executadas pelo condomínio, prevenindo danos futuros. Este entendimento reforça nossos argumentos pelo andamento do processo, mas ainda não resolve todas as questões envolvidas.

FIQUE ATENTO!

No próximo informativo, vamos falar sobre as divergências técnicas entre os órgãos, e de alterações nos projetos. E, também, sobre expectativas para o cenário futuro. Há muito trabalho sendo realizado, neste exato momento, e as tratativas para a condução do processo, dentro da estrita legalidade, continuam!

Tem alguma dúvida, que gostaria de ver respondida? Envie uma mensagem para a Lista de Transmissão, pelo WhatsApp (61 9 9931-2241). Elas serão compiladas e respondidas em breve.

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