INF.058/OUT/ADM/2017 – ENTENDA A MINUTA DA PROPOSTA DE ACORDO ENTRE O CONDOMÍNIO E O GDF, NO ÂMBITO DA CONCILIAÇÃO JUDICIAL PROMOVIDA PELO DESEMBARGADOR FLAVIO ROSTIROLA.
Brasília, 17 de outubro de 2017

Prezados Condôminos,

Conforme reunião realizada nesta última quarta-feira, dia 11 de outubro, esperamos contribuir para entendimento da proposta de acordo a ser apresentada pelo GDF para a resolução dos problemas que afligem o Estância.

REITERAMOS que ainda trata-se de uma MINUTA de acordo, uma vez que melhorias ainda estão sendo debatidas até nossa Assembleia.

Nossa reunião contou com mais de 300 participantes. Ao final deste informativo, responderemos às perguntas feitas no evento.

ESTE INFORMATIVO TALVEZ SEJA O MAIS IMPORTANTE DE TODOS QUE FIZEMOS ATÉ AGORA.

ELE É LONGO, MAS É NECESSÁRIO. LEIA ATÉ O FINAL.

PESSOAS BEM INFORMADAS TOMAM AS MELHORES DECISÕES!

ELE ESTÁ DIVIDIDO EM 3 PARTES:

1. Explicação sobre as cláusulas da minuta (proposta preliminar);

2. Estratégias da Administração

3. Perguntas e respostas.

Vamos lá!

MINUTA DE TRANSAÇÃO JUDICIAL A SER CELEBRADO ENTRE O DISTRITO FEDERAL, AGÊNCIA DE FISCALIZAÇÃO – AGEFIS, COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP, MORADORES DO PARCELAMENTO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA, INSTITUTO DO MEIO AMBIENTE E DOS RECURSOS HÍDRICOS DO DISTRITO FEDERAL – BRASÍLIA AMBIENTAL (IBRAM), CEB, CAESB, DER E O MINISTÉRIO PÚBLICO DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITORIOS – MPDFT.

Inicialmente, a minuta levanta uma série de CONSIDERAÇÕES que embasaram as cláusulas do acordo. O entendimento do GDF e MPDFT é o de que juridicamente, o Estância não está na estratégia de regularização prevista no PDOT. As consequências disso são: falta de infraestrutura, derrubadas dos muros, derrubadas de casas e recomendação de erradicação.

Assim, nessas considerações iniciais são mencionadas:

CONSIDERANDOS

a. A AÇÃO CIVIL PÚBLICA Nº 29.041/94 (2016.01.1.084723-3, AGI 2016.00.2.035147-4) cujo objeto é o “parcelamento clandestino do solo urbano denominado Estância Quintas da Alvorada”;

b. O AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2016.00.2.035147-4, que afastou o poder de polícia na área na ocasião das derrubadas;

c. A SUSPENSÃO DO REFERIDO AGRAVO enquanto as negociações estão em curso;

d. A IMPLANTAÇÃO de centenas de moradias residenciais;

e. O PROCESSO Nº 2000.01.1.016438-5 (Interdito Proibitório) que afirma que a titularidade do domínio da área ocupada pelo parcelamento do solo denominado Estância Quintas da Alvorada é da TERRACAP;

f. A MERA OCUPAÇÃO TOLERADA, inserida em imóvel público, sem autorização;

g. A LEI 5.344/14, que dispõe sobre o Rezoneamento Ambiental e o Plano de Manejo da Área de Proteção Ambiental da Bacia do Rio São Bartolomeu;

h. A LEI Nº 6.766/1979 e suas diretrizes que dispõem sobre o Parcelamento do Solo Urbano: *alterada pela nova Lei de Regularização nº 13.465/2017

i. A LEI Nº 8.666/1993 para alienação de imóveis: *licitação – alterada pela nova Lei de Regularização nº 13.465/2017

j. A DEMANDA SOCIAL por moradias regulares e estancamento da invasão de imóveis públicos;

k. A urgente necessidade DE IMPEDIR a continuidade do DANO AMBIENTAL;

l. O CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO, em torno de 70.000 habitantes por ano;

Para saber mais detalhes sobre essas ações, acesse o INF.057/OUT/ADM/2017(clique aqui). Você também pode observar o resumo delas neste infográfico:

Para chegar a este acordo, foram realizadas aproximadamente 30 reuniões com os órgãos públicos. Foi um trabalho focado e estratégico, que envolveu uma série de atores importantes como lideranças comunitárias, autoridades do Executivo, Legislativo e Judiciário e uma atuação permanente do nosso corpo jurídico e de nossos gestores, cada um aproveitando a expertise em suas respectivas áreas de atuação na Administração Pública, como servidores:

· Procuradoria Geral do Distrito Federal

· Ministério Público – Promotoria da Ordem Urbanistica

· Ministério Público – Procuradoria Geral de Defesa do Cidadãos

· Ministério Público- Procuradoria Cível de segunda instância

· Terracap

· Instituto Brasília Ambiental – IBRAM

· Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação – SEGETH

· DER

· Casa Civil

· Ministério das Cidades

· GovernadorTribunal de Contas do Distrito Federal

CLÁUSULAS

CLÁUSULA PRIMEIRA – OBRIGAÇÕES DA TERRACAP

São obrigações da TERRACAP:

I – promover o cadastramento de todos os ocupantes de imóveis já edificados no parcelamento Estância Quintas da Alvorada, no prazo de até 120 (cento e vinte) dias após a assinatura do presente instrumento;

Explicação: Nesta cláusula, apenas os lotes JÁ EDIFICADOS farão jus ao cadastramento NESTE PRIMEIRO MOMENTO, a partir de 120 dias APÓS a HOMOLOGAÇÃO do acordo no judiciário. Isso significa que o acordo precisa ser aprovado em Assembleia, assinado pelas partes interessadas e depois levado ao judiciário. Acreditamos que este processo será encerrado em meados de novembro, se aprovado em Assembleia.

E os lotes vazios? Não poderão ser cadastrados? Veja a resposta à esta pergunta na seção de PERGUNTAS E RESPOSTAS.

II – promover o desenvolvimento de um projeto de parcelamento do solo, nos moldes definidos na Lei Federal nº 6.766/1979, conforme diretrizes urbanísticas definidas pela Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação – SEGETH do Distrito Federal, contemplando, no que couber, sistema viário e a infraestrutura já implantada na área, bem como os lotes;

Explicação: a Lei n° 6.766/79 aborda a figura de “condomínios de lotes”. Isso quer dizer que o fato de a lei nº 6.766/79 ser adotada, não significa, necessariamente, que passaremos a ser um bairro aberto, automaticamente. Aliás, se uma área particular quisesse estabelecer um empreendimento como condomínio de lotes, essa seria a lei a ser aplicada.

Mas por que essa lei tão antiga foi mencionada nas cláusulas? Porque atualmente essa é a lei que é unanimemente aceita como válida e em condições de aplicabilidade para o nosso caso, tanto pelo Ministério Público quanto pelo governo local.

Para essas Instituições, as demais leis necessitam de regulamentação ou estão sendo questionadas quanto a sua inconstitucionalidade. A esse entrave, soma-se o fato do Estância não estar incluído no PDOT como área passível de regularização como área de interesse específico (ARINE) para entrar em processo de legalização como os demais condomínios que estão em fase avançada de regularização, como Ville e Solar.

Assim, para outra fundamentação seria necessário aguardar a alteração do PDOT ou a regulamentação da nova Lei no DF.

Cabe ressaltar que o nosso projeto urbanístico foi pensado exatamente em cima desta lei, resguardando o espaço para equipamentos públicos, uso comum e área verde.

III – contemplar no projeto, sempre que possível, os lotes edificados;

Explicação: este inciso garante que o projeto urbanístico leve em consideração os lotes já ocupados, resguardando-os.

Importante destacar que essa previsão existe pelo fato de o GDF não conhecer o projeto urbanístico do Estância, por não ter sido objeto de avaliação pelos órgãos públicos. No entanto, como o projeto foi feito com base na Lei nº 6766/79, temos áreas livres suficientes para que haja pouca ou nenhuma intervenção no nosso projeto urbanístico.

IV – contemplar a região com áreas destinadas a equipamentos público-comunitários – EPC’s, preferencialmente nas áreas não ocupadas, internas ao parcelamento;

Explicação: esta questão está prevista na legislação. No nosso caso, como nosso projeto urbanístico foi feito com base nas definições previstas na lei 6.766/79, acreditamos que os ajustes a serem feitos serão mínimos.

V – efetuar a titulação dos imóveis por meio de licitação pública, conferindo direito de preferências aos ocupantes que estiverem cadastrados e cujas ocupações estejam autorizadas pela Terracap.

Explicação: Quer dizer que não haverá venda direta nem para os ocupantes, nem para os proprietários de lotes? Sobre este inciso, a Lei 13.465/2017 traz um dispositivo que modifica o art. 17 da lei 8.666 sobre a alienação de bens da Administração Pública. O Art. 71 da 13.465/2017 dispões que “Art.71 Para fins da Reurb, ficam dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do art. 17 da Lei no 8.666, de 21 de junho de 1993.”

No entanto, neste primeiro momento, está prevista a modalidade de licitação chamada direito de preferência. Neste ponto, duas coisas precisam ser levadas em consideração: 1) até que ocorra o processo de licitação, poderá haver alterações no entendimento do assunto, tendo em vista que a Lei 13.465/2017 está sendo regulamentada; 2) o processo de regularização do Ville de Montagne foi conduzido por licitação com direito de preferência e, após a publicação do edital, foi ajuizada a ação nº 2017.01.1.046060-3 (http://cache.tjdft.jus.br/cgi-bin/tjcgi1?NXTPGM=tjhtml105&ORIGEM=INTRA&SELECAO=1&CIRCUN=1&CDNUPROC=20170110460603) e a venda direta foi conquistada em juízo.

VI – deduzir do valor da venda dos imóveis toda a infraestrutura já implantada pelos moradores e também que vier a ser implantada com prévia autorização da Terracap e pelo Distrito Federal, bem como todos os valores referentes a estudos ambientais e urbanísticos que vierem a ser contratados pelos moradores sob supervisão da TERRACAP;

Explicação: o condomínio será o responsável pela contratação de tudo que for necessário para obtenção das licenças bem como a execução das obras de infraestrutura. Os valores gastos poderão ser deduzidos quando da venda dos terrenos para os condôminos.

CLÁUSULA SEGUNDA – OBRIGAÇÕES DOS MORADORES

São obrigações dos moradores:

I – pagar pela ocupação da área pública o preço público a ser definido por ato da Diretoria Colegiada da Terracap até a efetiva alienação do imóvel;

Explicação: esta taxa ainda precisa de definição se será mensal ou anual e valores atribuídos. No entanto, a Terracap já se manifestou informando que os valores a serem pagos serão abatidos do valor do lote no momento da compra, como vem ocorrendo nos demais condomínios em processo de regularização.

II – permitir acesso aos servidores da TERRACAP e dos demais órgãos do Distrito Federal, bem como de empresas por eles contratadas;

Explicação: neste caso, já se trata de prerrogativa do Estado.

III –comunicar à Terracap sobre novas edificações;

Explicação: caberá aos moradores informar à Terracap sobre novas edificações e ao Estado a fiscalização de novas obras.

IV – contratar, sob supervisão e orientação da Terracap, estudos e projetos necessários à aprovação do projeto urbanístico;

Explicação: o condomínio contratará diretamente os estudos e obras a serem realizados no Estância.

V – não ceder, transmitir, doar, alienar a respectiva ocupação a terceiros e a não permitirem que terceiros, a qualquer título, passem a ocupar a área, sem prévia autorização da TERRACAP, sob pena de desocupação;

Explicação: esta clausula é comum nos demais instrumentos de aquisição dos condomínios em fase de regularização, a exemplo do edital do Ville de Montagne.

VI – a desistir de todas demandas judiciais movidas em detrimento da TERRACAP, AGEFIS e do Distrito Federal;

Explicação: cada condômino a ser cadastrado deverá abrir mão de ações judiciais com os órgãos mencionados. No entanto, nada impede que novas ações sejam impetradas.

VII – executar obras emergenciais de infraestrutura para impedir a continuidade do dano ambiental já indicado no PRAD, após o devido licenciamento e prévia autorização da TERRACAP;

Explicação: aqui trata-se de projeto de recuperação de dano ambiental que gerou a erosão na área verde localizada na quadra 04. O Ibram manifestou-se no processo apontando para uma intervenção conservadora com a aplicação de “sacos verdes” no local, plantação de árvores nativas e criação de baciões para reduzir a velocidade da água. No entanto, a correção definitiva deste dano requer a realização da drenagem das águas pluviais. O Ibram não permitiu a realização da drenagem pluvial neste caso devido a situação jurídica do Condomínio, não estando na estratégia de regularização do DF . A assinatura do acordo daria a segurança jurídica necessária para que a solução definitiva seja implementada.

VIII – promover a derrubada de muros e guaritas porventura existentes nos limites do parcelamento, não autorizadas pelo Poder Público, no prazo de 60 dias, contados a partir do término do cadastramento, sob pena de ser realizado pela AGEFIS;

Explicação: Neste caso, o entendimento é de que não há muros a serem derrubados. A estrutura que temos na portaria central permite o acesso controlado, conforme prevê o Parágrafo 8º do art. 2º da lei 6.766/79.

Além disso, há um movimento para a elaboração de uma lei de muros e guaritas para que as portarias e muros dos condomínios do DF tenham a segurança jurídica para existir. Trata-se de um situação a ser enfrentada por todos os condomínios de Brasília. O art. 122 do PDOT em seu inciso XI prevê que a questão de muros e portarias seja tratada em lei especifica, e é isso que este movimento pretende.

IX – Efetuar a doação à CEB e CAESB de toda a infraestrutura existente, para a adequação e o fornecimento de água e energia elétrica pelas concessionárias.

Explicação: todos os condomínios em avançado processo de regularização já contam com a prestação destes serviços. No entanto, importante ressaltar que os valores gastos pelos condôminos com a implantação desta infraestrutura será considerado no cálculo de benfeitorias para abatimento do valor de compra.

CLÁUSULA TERCEIRA – OBRIGAÇÃO DO DISTRITO FEDERAL

Constitui obrigação do Distrito Federal, por intermédio de sua Secretaria de Estado de Gestão de Território – SEGETH, definir e aprovar com prioridade as diretrizes urbanísticas para a implementação do parcelamento.

CLÁUSULA QUARTA – OBRIGAÇÃO DO IBRAM

Constitui obrigação do Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do Distrito Federal – Brasília Ambiental – IBRAM proceder, em caráter prioritário, à análise e aprovação do licenciamento ambiental do parcelamento.

CLÁUSULA QUINTA – OBRIGAÇÃO DA AGEFIS

Constitui obrigação da Agência de Fiscalização do Distrito Federal – AGEFIS prevenir e erradicar a construção de novas ocupações irregulares, que estejam fora do cadastro da TERRACAP.

CLÁUSULA SEXTA – OBRIGAÇÃO DO DER

Constitui obrigação do Departamento de Estradas e Rodagem do Distrito Federal – DER, promover a limpeza do mato ao longo da via pública, ou autorizar aos ocupantes a fazê-lo, na mesma frequência de limpeza que promove toda a região, para resguardar a segurança dos motoristas, pedestres e moradores.

Abertura de acesso adicional à DF – 001, em caráter provisório, até a conclusão do projeto urbanístico, visando aumentar a segurança no trafego da via e no acesso ao parcelamento.

CLÁUSULA SÉTIMA – OBRIGAÇÕES DA CEB E DA CAESB

São obrigações da CEB Distribuição S/A – CEB e da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal – CAESB, respectivamente, adotar as providências necessárias para fornecimento de energia elétrica e de água para os ocupantes cadastrados pela TERRACAP.

Explicação: As cláusulas Terceira a Sétima tratam das obrigações dos órgãos do GDF em relação ao nosso condomínio. São, basicamente, relacionadas à atividade-fim de cada órgão, quais sejam:

· AGEFIS – Continuar a fiscalização de construções;

· DER – Proceder à limpeza externa nas margens da via e autorizar o acesso de veículos à Portaria da Quadra 01;

· CEB e CAESB – fornecimento de serviços. Lembrando que a doação das redes elétrica e de água / esgoto é condição necessária para a regularização de parcelamentos.

MAS O MELHOR PARA NÓS NESTAS CLÁUSULAS É QUE OS PROJETOS DO ESTÂNCIA TERÃO PRIORIDADE NOS ÓRGÃOS RESPONSÁVEIS PELAS AUTORIZAÇÕES E LICENCIAMENTOS. ISSO SIGNIFICA QUE NÃO IREMOS PARA O FIM DA FILA. OS ÓRGÃOS DEVERÃO DAR PRIORIDADE ÀS NOSSAS DEMANDAS, REDUZINDO MUITO O TEMPO DE RESPOSTA.

CLÁUSULA OITAVA – DISPOSIÇÕES FINAIS

As disposições e obrigações previstas neste acordo não afastam a aplicação da atual legislação de regularização fundiária e a que vier a ser regulamentada no âmbito do Distrito Federal, bem como não afastam a aplicação de legislação superveniente e a possibilidade de revisão das cláusulas de forma consensual entre as partes.

Explicação: esta cláusula garante ao condomínio que toda a legislação fundiária seja considerada, sem abrir mão de direitos. Consideramos que há um processo de regulamentação da nova lei acontecendo tanto no poder executivo federal quanto no distrital e que este novo arcabouço está em fase de consolidação.

Ademais, é importante destacar que há possibilidade de evolução do acordo (por meio de termos aditivos, por exemplo) no âmbito administrativo, sem descartar a possibilidade de ações complementares.

NOSSAS ESTRATEGIAS PARA O ACORDO

Sabemos bem qual seria o texto ideal para o acordo. Venda direta para todos logo num primeiro momento; aplicação direta da Lei nº 13.465/2017; todas as demandas administrativas atendidas (possibilidade de construção de muros e guaritas; duplicação da DF001, abertura de todas as portarias, etc).

Esse seria o melhor dos mundos. No entanto, se nem os parcelamentos em estágio avançado de regularização, como o caso do Ville de Montagne, conseguiram um edital ideal, que atendesse a todas as suas demandas, numa só tacada, porque isso ocorreria conosco, com o histórico que temos?

Precisamos atentar que este primeiro passo, este acordo, é um avanço incrível para um parcelamento que já estava, até pouco tempo, condenado. O acordo mostra a disposição do Governo e do MP para dialogar e resolver a situação. Portanto, UM PASSO DE CADA VEZ. A nossa luta não se esgota neste acordo. Ela está apenas começando.

Assim, vamos falar sobre as nossas estratégias.

O acordo é a nossa ÚNICA ESTRATÉGIA?

NÃO.

O acordo é um PROCESSO EVOLUTIVO e é um PRIMEIRO GRANDE PASSO, rumo à REGULARIZAÇÃO DO EQA.

Veja:

Então, nossas estratégias incluem:

• Consolidação/ formalização do projeto urbanístico;

• Início das ações relacionadas à infraestrutura com prioridade nos órgãos;

• Possibilidade administrativa de evolução do acordo (clausula oitava);

• Possibilidade de ações judiciais complementares se for necessário, conforme evolução das tratativas com o GDF e da evolução/consolidação da nova legislação (clausula oitava); (IMPORTANTE: precisamos considerar o tempo entre o cadastramento e a publicação do edital, o qual poderá ser entre 2 a 5 anos, tendo em vista todos os estudos que precisam ser realizados e aprovados até a publicação do Edital);

• Atuação para inclusão do Estância no PDOT (maior segurança jurídica-institucional);

• Já temos lugar na mesa de negociações do Grupo de Trabalho do GDF sobre a regulamentação da Lei nº 13.465/2017, por meio da Comissão de Regularização do Movimento Comunitário, na qual a nossa Diretora Institucional, Cíntia Beatriz, faz parte;

• Nosso pedido de Reurb, já protocolado, permanece;

• Lei de Muros e Guaritas.

E QUAIS SÃO OS GANHOS DESTE ACORDO?

Continuidade do condomínio;

Infraestrutura;

Limpeza externa;

Tratamento prioritário nos órgãos para procedimentos administrativos;

Diminuir o passivo de grandes ações judiciais como a ação de intervenção e a ação civil pública;

Fim das operações de derrubadas.

E SE O ACORDO NÃO FOR APROVADO EM ASSEMBLEIA?

· Ficamos mais vulneráveis à ação do Estado e a curto prazo será mais difícil conseguir uma nova oportunidade de acordo;

· Teremos que esperar a regulamentação na nova lei de Regularização Fundiária, cujo Grupo de Trabalho criado pelo GDF não tem prazo para apresentar uma proposta;

· Correremos o risco do objeto da ação de derrubadas ser julgado e obtermos uma decisão desfavorável. (Nesse ponto temos como referência recente o julgamento da ação cautelar de nosso vizinho – Etapa C , a qual estava sendo considerada improcedente por 15 a 0, votos dos Desembargadores, até que foi feito pedido de vistas);

· MP poderá pedir a execução da sentença da ação civil pública (erradicação do parcelamento).

EXISTEM ALTERNATIVAS AO ACORDO?

Sempre existem alternativas. A questão é: CORREREMOS O RISCO?

· Temos uma Ação de Intervenção em curso. Portanto, não é uma alternativa fazer a infraestrutura “na marra”;

· Pedir a aplicação da nova lei: a regulamentação nacional não foi publicada (Ministério das Cidades) e a local ainda está em construção (GT do GDF) sem prazo para a resposta;

· Mesmo considerando a aplicação da nova lei integralmente no nosso caso, trata-se de um procedimento complexo até ser absorvida por todos os órgãos competentes. Isso vai requerer um maior tempo para a concretização da infraestrutura, por exemplo;

· Entraremos na “fila” para análise dos processos nos órgãos públicos, que pode levar anos para acontecer;

· Também podemos não negociar com o atual Governo e esperar o novo governo eleito tomar posse em 2019, bem como definir todas políticas públicas acerca da regularização fundiária no DF.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

1. Qual a consequência da não assinatura do acordo? Se o acordo for reprovado em assembleia, as derrubadas voltam?

Não assinar o acordo nos manterá no atual cenário no curto prazo, sem infraestrutura e com maior risco de operações de derrubadas.

Do ponto de vista jurídico, ao não assinar o acordo, a ação referente à liminar será julgada e perderemos a cobertura desta liminar para que as operações não retornem. Como o objeto da ação é a necessidade de notificação por parte da Agefis, acreditamos que mesmo que a Turma concorde com a necessidade de notificação, nada impede que essa agência notifique e atue com novas operações. Recentemente houve uma decisão judicial no sentido de que não há necessidade de notificação por parte da Agefis, se não vejamos a notícia no sitio do TJDFT

“A 4a Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, negou provimento ao recurso do autor e manteve a sentença que julgou improcedente seu pedido de danos morais por ter tido sua casa demolida pela Agência de Fiscalização do Distrito Federal – AGEFIS, sem prévia notificação.”

Segue a notícia completa no link abaixo:

https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2017/setembro/turma-nega-indenizacao-por-derrubada-de-construcao-em-area-publica

Também é importante destacar a Ação Civil Pública (clique aqui para acessar o INF.057/ADM/OUT/2017), cujo recurso foi INDEFERIDO e poderá ser EXECUTADA a qualquer momento, além da ação de intervenção, que impede qualquer obra de infraestrutura no condomínio, fazendo com que qualquer iniciativa nesta direção possa sofrer denúncias, sendo aplicada multa e até prisão para aqueles que descumprirem a decisão judicial.

Diante desse cenário, a Administração entende que o acordo proposto é um passo importante para o Estância, haja vista que poderemos consolidar o projeto urbanístico e pela possibilidade concreta de implantação da infraestrutura com as devidas licenças em um curto espaço de tempo.

2. Como funciona a Taxa de Ocupação?

A taxa de ocupação é um valor cobrado pelo poder público pela concessão do uso da terra pública. No caso do Ville de Montagne o valor pago pelos moradores será abatido do valor no momento da aquisição da unidade. No nosso caso, ainda é necessário esclarecimentos quanto a este item, sobre valores e periodicidade da cobrança.

3. A cobrança de taxa extra será feita antes da formalização do acordo?

A cobrança da taxa extra está condicionada à aprovação do acordo em Assembleia. A data de inicio da cobrança também será deliberada em Assembleia e levará em consideração a data de formalização do acordo.

4. Se assinado o acordo será possível iniciar as obras de infraestrutura? Qual seria a previsão para aprovação dos projetos? Qual seria o prazo previsto para sua realização?

Com a assinatura do acordo, imediatamente será dado inicio à atualização dos estudos necessários para aprovação das licenças, além da atualização dos projetos de infraestrutura do condomínio para que estejam prontos para execução. A expectativa da administração é que as obras de infraestrutura se iniciem logo após a atualização dos projetos e os licenciamentos fiquem prontos. Vale ressaltar que o acordo prevê prioridade para o condomínio junto aos órgãos públicos. Nesse sentido, espera-se que em 6 meses as tão sonhadas obras de infraestrutura do condomínio sejam iniciadas

5. Quem ficará à frente dos projetos e da implantação da infraestrutura?

O condomínio será responsável pela execução dos projetos de infraestrutura e isso é uma conquista importante, porque poderemos fazer a gestão de todo processo, ganhando tempo e garantindo a qualidade dos trabalhos.

Além disso, todos os valores gastos pelos condôminos serão considerados nos cálculos do abatimento da infraestrutura.

6. O projeto urbanístico será mantido com característica de condômino, como: pista de cooper, parques e áreas comuns?

Sim, a legislação prevê que sejam destinados espaços para uso comum, área verde e equipamentos públicos.

7. As custas de infraestruturas realizadas pelo condomínio vão ser abatidas no valor de aquisição dos terrenos?

Sim, todas as benfeitorias realizadas pelos condôminos e as que vierem a ser executadas serão consideradas no cálculo para abatimento do valor do terreno.

8. Como ficam os processos contra o condomínio, após o acordo?

Com o acordo, as ações perdem o objeto. No entanto, ainda assim será proposta nova redação ao item visando a desistência das ações por parte do GDF.

9. Na cláusula que estabelece que o condomínio deve desistir das demandas judiciais já existentes, significa que também não poderão ser ajuizadas novas ações para incluir demandas não atendidas pelo acordo?

Não há qualquer objeção no acordo que novas ações sejam ajuizadas.

10. O acordo contempla as unidades não edificadas? Como fica a situação dos proprietários de lotes vazios? Quais as garantias?

Conforme temos acompanhado o processo de regularização dos condomínios no DF, temos visto que o processo segue este rito. Inicia-se sempre pela unidades edificadas, posteriormente, por meio de novos editais ou ações judiciais, os lotes passam também a integrar o processo.

Importante reforçar que o acordo traz um primeiro grande passo a regularização do Estância, podendo ter melhorias conforme a evolução da legislação fundiária que sofreu modificações recentes com a publicação da Lei nº 13.46517.

11. Por que o Condomínio não segue os trâmites previstos na lei nº 13.465/17 e exige do poder público que seja esta lei considerada integralmente no acordo?

Neste caso, é preciso entender o contexto em que estamos inseridos. Dada a complexidade do tema, a regularização no Distrito Federal tem caminhado lado a lado com as orientações do Ministério Público.

O intuito dos entes públicos é garantir a efetividade e a continuidade dos processos, reduzir impugnações e judicializações intermináveis. Nesse sentido, verificou-se que o Ministério Público entende que a nova lei depende de regulamentação do poder público local para que seja efetiva. Ainda, é importante compreender que ela traz consigo uma mudança profunda em todo o processo de regularização fundiária e requer a harmonização entre as normas existentes, como por exemplo, o PDOT. Assim, ainda há o entendimento de que mesmo com a nova lei, o condomínio precisaria estar no PDOT como área de regularização.

Os procedimentos para a regularização com base na nova lei se dá em 14 passos. O primeiro já foi dado pelo condomínio, que é o requerimento de Reurb. Só para este início o poder público local tem 6 meses para se manifestar se é favorável ou não ao pedido. Neste caso, como todos os procedimentos operacionais ainda estão sendo definidos, não teríamos como ter um prazo para o inicio das obras de infraestrutura, até porque estaríamos na mesma fila de todos os condomínios do DF.

Vale lembrar ainda que o Ministério Público ajuizou com uma ação direta de inconstitucionalidade no Supremo Tribunal Federal pedindo a declaração de inconstitucionalidade desta lei. No dia 20/09/2017, foi negado o pedido de liminar e agora se deve aguardar o julgamento do mérito da ação, sem data para ocorrer.

Portanto, é importante destacar o entendimento técnico e jurídico do MP em relação à nova lei, e ter sabedoria para abraçar a oportunidade do acordo, consolidando de vez o condomínio, e posteriormente, caso seja necessário, postular junto ao judiciário, a aplicação de todos os efeitos dessa norma inovadora, assim como os condomínios vizinhos como VILLE DE MONTAGNE e SOLAR DE BRASÍLIA estão fazendo.

12. Qual a estratégia do CEQA para incluir os condôminos de lotes vazios?

A estratégia é manter o diálogo com o Estado visando a evolução das condições do acordo. Em outra frente, permanecemos trabalhando para a inclusão do Estância no PDOT como Arine. Além disso, com base na nova lei também já demos entrada ao requerimento de Reurb na Segeth. Por fim, caso nenhuma destas vias se concretize novas ações judiciais poderão ser impetradas visando o avanço da regularização do Estância em um cenário onde há mudanças em curso no arcabouço legal.

13. Com assinatura do acordo, as construções devem ser comunidades à Terracap, mas continuam proibidas?

Sim, continuam proibidas. Qualquer obra só tem a permissão do Estado se segue todo o ritual previsto na legislação, como a obtenção de alvará, por exemplo.

No entanto, como a Administração não tem poder de polícia, a incumbência de fiscalizar fica a cargo do poder público, cabendo à Administração fazer a comunicação de eventuais obras novas à Terracap.

14. Se assinado o acordo, existe alguma garantia da manutenção do Condomínio? Ou a Terracap pode nos transformar em bairro?

O objetivo da assinatura do acordo é garantir a manutenção do Condomínio, pois há várias ações em curso apontando pela erradicação do Estância. Seja pela Recomendação nº 04 do Ministério Público, seja devido à Ação Civil Pública, com sentença transitado em julgado, que também aponta pela erradicação do Estância.

O fato de se aplicar a Lei nº 6.766/79 não implica que o condomínio passará a ser um bairro aberto. O artigo 2º, parágrafos 7º e 8º, e artigo 4º, paragrafo 4º , inovados pela lei 13.465/17, preveem a existência de condomínio de lotes, bem como a possibilidade de acesso controlado e até muros, conforme definição do poder público local. Dessa forma, hoje o ordenamento jurídico já prevê a figura do condomínio de lotes com acesso controlado que nos garante permanecer como condomínio fechado.

Além disso, o acordo contém uma clausula que prevê a evolução das cláusulas e condições do acordo. Entendemos que estes avanços ocorrerão progressivamente. Neste momento, é fundamental consolidar o projeto urbanístico, implantar a infraestrutura e afastar ameaças de derrubadas e erradicação do condomínio.

15. Sobre a recuperação da voçoroca, podemos usar o entulho das casas derrubadas?

Não, são utilizados materiais próprios, especificados no estudo, como por exemplo os chamados “sacos verdes”.

16. Quando da regularização, o lote vazio terá o mesmo valor que o lote edificado?

Conforme temos acompanhado a regularização dos condomínios em fase mais avançada de regularização, o valor do lote é o mesmo independente de já ser edificado ou não.

No entanto, em um processo licitatório com direito de preferência por exemplo, o lote edificado garante ao cessionário o reembolso do valor das benfeitorias e do imóvel edificado, em comum acordo entre as partes.

17. Uma vez assinado o acordo, qual a destinação dos 74 hectares de propriedade do condomínio?

Os 74 ha é objeto de litígio judicial para a definição da propriedade da área. Neste sentido, não é possível utilizá-lo neste momento como garantia nas negociações em curso. Para saber mais sobre esse assunto, clique no INF. 009/ADM/JAN/2016 (clique aqui).

18. Quem tem outro imóvel em Brasília vai poder ter preferência na compra do seu lote, no acordo?

No acordo não há qualquer distinção entre proprietários de um ou mais imóveis no DF.

19. O que acontecerá se a Assembleia aprovar o acordo? O Desembargador Flavio Rostirola irá julgá-lo?

Importante ressaltar que o Desembargador Flávio Rostirola exerceu um papel fundamental, que foi o de criar um ambiente de diálogo por meio da conciliação.

Ele acompanhou e cobrou a manifestação das partes para que fosse dada celeridade nas tratativas.

Entretanto, o teor do acordo se dá entre as partes, cabendo ao Desembargador apenas a HOMOLOGAÇÃO do acordo na Justiça. Se houver a assinatura do acordo entre os envolvidos na questão, não haverá nenhum julgamento do mérito pelo Judiciário. O Desembargador, com ou sem a Terceira Turma, fará uma sentença HOMOLOGATÓRIA, da qual não cabe recurso, podendo, inclusive, declarar o trânsito em julgado da ação.

Senhores condôminos, acreditamos que este informativo esclarece muitas dúvidas acerca dessa proposta.

Contamos com a participação de todos nesta assembleia histórica do Estância. Vamos juntos mudar esse cenário “empoeirado” e sofrido para um cenário de progresso, na construção de novo Estância e de uma nova história.

Assembleia Geral Extraordinária 02/2017, dia 21 de outubro, às 9h, na Administração do EQA.

Atenciosamente,

Administração.