INF.004 ADM/JAN/2017 – MP 759/PARTE 2: ENTENDENDO A MP Nº 759 DE 22/12/2016 – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Brasília, 23 de janeiro de 2017.

Prezados Condôminos,

dando continuidade à série de informações a respeito da Medida Provisória nº 759 de 22/12/2016, iniciada com o Inf. 002 (clique aqui), formulamos umPERGUNTAS E RESPOSTAS sobre a referida MP para que seja possível a todos os condôminos o acesso à informação fidedigna e confiável sobre essa importante norma.

Em breve, a Administração continuará sua série de informativos sobre este tema, no intuito de atualizá-los acerca das medidas que estão sendo tomadas em direção à questão da regularização do nosso condomínio.

1. QUAL O OBJETO DA MEDIDA PROVISÓRIA Nº 759/2016?

• Regularização Fundiária Rural;
• Regularização Fundiária Urbana;
• Regularização Fundiária no âmbito da Amazônia Legal;
• Liquidação de créditos concedidos aos Assentados da Reforma Agrária;
• Aprimoramento dos mecanismos para a alienação de Imóveis da União.

2. QUAL A ABRANGÊNCIA DA MEDIDA PROVISÓRIA Nº 759/2016?

Abrangência NACIONAL: É constituída por normas de caráter geral e abstrato que aguardarão outras normas específicas de cada Município e do Distrito Federal para aplicação concreta em terrenos urbanos.

3. COMO A MEDIDA PROVISÓRIA Nº 759/2016 PODE AJUDAR NO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO ESTÂNCIA QUINTAS DA ALVORADA?

A Medida é importante porque define claramente às autoridades do País uma política pública do Governo Federal que simplifica os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana – Reurb. A norma, inclusive, prevê a composição de conflitos por meio consensual, medida prevista no Código de Processo Civil de 2015 e já aplicada ao caso do condomínio através da ação coletiva proposta pelo Estância que se encontra em fase adiantada de diálogo prévio para formalização de acordo, entre os envolvidos, perante o Desembargador Flávio Rostirola da Terceira Turma do TJDFT.

A norma em debate traz conceitos importantes que poderão dar maior respaldo jurídico aos processos de regularização dos condomínios horizontais, como por exemplo, os processos administrativos do Estância já tramitando perante os órgãos estatais competentes. A Medida Provisória traz definições importantes para uniformizar as legislações locais sobre o tema e o entendimento das autoridades julgadoras.

4. O QUE É REURB?

É a sigla para Regularização Fundiária Urbana – Reurb. Há duas modalidades de Reurb:

• Reurb-S – Reurb de interesse social: aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, observado o disposto em ato do Poder Executivo Federal; e
• Reurb-E – Reurb de interesse específico: aplicável a núcleos urbanos informais e ocupados. O Estância, devido às suas características, enquadra-se no Reurb-E.
A MP permite, ainda, que os Municípios e o Distrito Federal admitam o uso misto no núcleo urbano objeto da Reurb.

5. QUAIS OS OBJETIVOS DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – REURB?

• identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;
• ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem posteriormente regularizados;
• promover a integração social e a geração de emprego e renda;
• estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;
• conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
• garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
• ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e
• concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.

6. QUEM PODE REQUERER A REURB?

• a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
• os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
• os proprietários, loteadores ou incorporadores; (por ex. a TERRACAP)
• a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
• o Ministério Público.

7. QUEM DEFINE AS CONDIÇÕES PARA ESTABELECIMENTO DA LEGITIMIDADE DOS REQUERENTES?

De acordo com a Medida Provisória ainda é necessário que o Governo Federal defina (provavelmente por meio de Decreto) o estabelecimento das condições de legitimidade para requerimento do registro, os procedimentos e os efeitos do registro da Reurb, ou seja, o primeiro passo é deixar claro os critérios para os legitimados efetuarem o requerimento em cada caso previsto na Medida.

8. QUEM IRÁ OPERACIONALIZAR AS REGRAS DEFINIDAS NA MEDIDA PROVISÓRIA? O GOVERNO FEDERAL OU DISTRITAL?

No nosso caso, a competência para operacionalizar a Medida Provisória será do Governo do Distrito Federal, onde estão situados os núcleos urbanos informais para:

• Classificar as modalidades de Reurb (Reurb-S ou Reurb-E);
• Processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária;
• Notificar os proprietários (donos dos imóveis); os loteadores, incorporadores, os confinantes (proprietários que façam divisa com a área da Reurb), terceiros interessados ou aqueles que constem no registro de imóveis como titulares dos núcleos urbanos informais, para, se quiserem, apresentar impugnação à Reurb, no prazo de 15 dias a partir da notificação

9. AS REGRAS JÁ ESTÃO VALENDO OU PRECISAM DE ALGUMA REGULAMENTAÇÃO?

Há dispositivos que possuem efeito imediato e com força de Lei. No entanto, para o tema que nos afeta diretamente, que é a Regularização Fundiária Urbana – Reurb, em terras públicas, dependerão de regulamento realizado pelo Poder Executivo Federal (Decreto do Presidente da República). Entre outros, cabe exemplificar com o artigo 28, § 8º que trata da legitimidade para requerer o procedimento e os efeitos do registro, bem como com o artigo 33, que dispõe sobre as fases do processo de reurbanização, quais sejam:

• requerimento dos legitimados;
• elaboração do projeto de regularização fundiária;
• processamento administrativo, com estabelecimento de prazo para manifestação do proprietário da área, dos confrontantes e terceiros interessados;
• saneamento do processo administrativo;
• decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
• expedição da “Certidão de Regularização Fundiária – CRF” pelo Município;
• registro da CRF pelos legitimados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Importante ainda mencionar que outros dispositivos carecem de ato regulamentar pelos poderes municipais e distritais (decretos locais). Aqui, importante mencionar a previsão do artigo 36 de que os Municípios e o Distrito Federal poderão criar câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, no âmbito de seus órgão de advocacia pública com competência para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução consensual, promovendo, quando couber, a celebração de TAC. Contudo, segundo o § 1º do referido artigo 36, a composição e o funcionamento das câmaras será estabelecido em ato do Poder Executivo municipal ou Distrital.

10. QUAIS OS PONTOS POSITIVOS DA MP NO NOSSO CASO?

Além dos fatos já mencionados nas demais questões e o reforço político e jurídico ao pleito da nossa regularização, é importante destacar os seguintes pontos:

• garantia de permanência nas residências, durante o processamento da Reurb;
• reconhece expressamente a Reurb para condomínios;
• realização da Regularização Fundiária em áreas públicas, sem licitação, em relação a ocupações de renda média, mediante pagamento de justo valor;
• enumera, exemplificadamente, os direitos reais que poderão ser conferidos aos beneficiários da regularização fundiária, como a concessão de direito real de uso, a concessão de uso especial para fins de moradia;
• procedimento extrajudicial de composição de conflitos por meio da criação de Câmaras de Prevenção e Resolução Administrativa de Conflitos, em caso de impugnação do procedimento da Reurb;
• possibilidade de celebração de um TAC, quando cabível,que resultará da solução consensual entre as partes e que constituirá condição para a conclusão da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) e expedição do Certificado de Regularização Fundiária (CRF);
• criação de novo instrumento para aquisição de propriedade chamado legitimação fundiária. Porém, depende de ato do Poder Público para aquele que detiver área pública ou possuir área privada em núcleo urbano informal consolidado.

11. PODEREMOS IMPLEMENTAR A INFRAESTRUTURA A PARTIR DAS REGRAS EXPEDIDAS NA MP?

No caso de Reurb-S, o ônus com a implementação da infraestrutura é do poder público, com os equipamentos públicos ou comunitários e as melhorias habitacionais previstas no projeto de regularização, arcando com a respectiva manutenção.

No nosso caso, que é o Reurb-E, o Distrito Federal e os Municípios definirão, quando da aprovação dos projetos de regularização fundiária, os responsáveis pela:

▪ implantação do sistema viário;
▪ implantação da infraestrutura, dos equipamentos públicos ou comunitários;
▪ implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental e dos estudos técnicos quando situados em área de risco;
A MP estabelece que a responsabilidade pode ser atribuída aos beneficiários da Reurb-E, o que significa que não existe a obrigatoriedade. Dependerá da definição do DF ou do Município. Assim vê-se espaço para negociação.

12. APENAS OS LOTES COM CASAS CONSTRUÍDAS ESTÃO CONTEMPLADOS COM A MP? COMO FICAM OS DONOS DE LOTES?

A MP prevê que as unidades desocupadas alcançadas pela Reurbterão as suas matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área.
Ou seja, se reporta ao fato de que os lotes desocupados que fizerem parte de uma Reurb ficarão para o proprietário da área. Assim, no caso do Distrito Federal, os lotes vagos (desocupados) que estiverem em áreas da TERRACAP, ficarão para a referida Companhia. Existe, contudo, a situação daqueles que adquiriram lotes em condomínios não regularizados e que não construíram nos mesmos, muitos no aguardo de uma solução para o problema.

Pode-se aventar a possibilidade dos lotes que ficarem para a TERRACAP virem a ser por ela vendidos diretamente aos respectivos adquirentes. Porém tal procedimento, se não estiver explícito na legislação, ficará dependente do entendimento daquela empresa.

Neste caso, já temos sugestões de alteração na redação da MP para contemplar essa situação. É importante esclarecer que os requerimentos feitos por esta gestão frente ao Governo Distrital, a Procuradoria e ao Ministério Público, para regularização do condomínio, inclui os terrenos vazios sem nenhuma construção.

13. EM QUANTO TEMPO TEREMOS A ESCRITURA?

A MP prevê a redução de formalidades para processo de regularização até o registro da Certidão de Regularização no Cartório perante o oficial do cartório de imóveis. No entanto, a norma ora tratada poderá passar por extenso percurso até a conversão em Lei comportando ainda, regulamentação federal e distrital que envolverá movimentação dos Poderes Executivos e Legislativos do País e do Distrito Federal. Assim, em razão da urgência do caso desta comunidade verificamos que a nossa almejada escritura será fruto dos encaminhamentos em curso realizados por esta gestão perante o Poder Executivo do DF via Casa Civil e Procuradoria Jurídica do DF, além do processo judicial em andamento que se encontra aguardando audiência de conciliação entre os envolvidos na ação coletiva iniciada em favor dessa comunidade.

14. E PERANTE O PODER JUDICIÁRIO, COMO ESTÁ SENDO INTERPRETADA A MP 759/2016?

No último dia 13/01/2017, o Juiz Carlos Maroja, da Vara do Meio Ambiente, decidiu que a MP nº 759/2016 “disciplina apenas a regularização fundiária de imóveis invadidos da União”.

Assim, ele indeferiu um pedido de liminar no processo nº 2017.01.1.001227-0, para evitar a demolição de casa habitada construída em área alegadamente de propriedade da Terracap. Na decisão, ele ainda ventilou que a Medida Provisória seria de duvidosa constitucionalidade.

Em sentido inverso, na decisão proferida em 11 de janeiro de 2017pela Juíza Maria Cecília de Marco Rocha, da 3ª Vara Federal, do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, Seção Judiciária do Distrito Federal, foi determinado em medida antecipatória de efeitos da tutela, que a AGEFIS e a União se abstenham de demolir o imóvel de moradia da autora do processo nº 922-65.2017.4.01.3400. A decisão foi baseada, em suma, nos artigos 13 e 28 da MP 759 de 2016 e foi em favor moradora de terreno urbano considerado como de propriedade da União.

Assim, podemos antecipar que a nova legislação ainda carece de um longo período de maturação, igualmente perante o Poder Judiciário, para receber o reconhecimento de sua validade e eficácia. Ou seja, a Medida Provisória ainda está em fase de discussão e aprimoramento e ainda há muito a ser feito até que o tema seja pacificado.

15. E O QUE A ATUAL ADMINISTRAÇÃO DO EQA ESTÁ FAZENDO A RESPEITO DESSA MEDIDA PROVISÓRIA?

O atual processo de diálogo estabelecido por nós com os órgãos públicos traz uma proximidade com o Estado, que será o responsável pela elaboração e execução das normas e procedimentos previstos na MP.

Além disso, tem sido muito positiva nossa aproximação com entes que podem requerer a Reurb, como por exemplo, o Ministério Público.

No entanto, há uma série de etapas que precisam ser vencidas até que essa MP se transforme em ações concretas para que tenhamos nosso direito reconhecido. A primeira delas é atuar para que a Medida não seja emendada de forma que inviabilize a Reurb, objeto de nossa demanda.

Na sequencia, é necessário que a Medida seja revertida em Lei para que se iniciem os trâmites para a sua operacionalização. Neste momento da operacionalização, por meio de Decreto Presidencial e por normas do Governo do Distrito Federal, é imperativo acompanhar as discussões e levar propostas que contemplem nossos interesses.

Interessante lembrar também que a Medida Provisória prevê que as unidades residenciais sejam preservadas durante o processo de apreciação da Reurb. Além disso, reconhece a possibilidade de criação pelo Distrito Federal de câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, no âmbito de seus órgãos de advocacia pública, com competência para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução consensual, promovendo, quando couber a celebração de TAC.

Na prática, essa solução vem sendo adotada pela Procuradoria do GDF, antes mesmo da edição da MP, uma vez que estabeleceu diálogo com a nossa comunidade através do legislativo distrital e está atuando no sentido de buscar soluções conciliatórias para o acordo na presença do Poder Judiciário ou a celebração de um TAC específico, conforme indicado no texto recém criado.

Sobre este quesito, ressaltamos que o Estância já está em uma posição avançada, uma vez que já conquistamos uma possibilidade de conciliação prevista na decisão do Desembargador Flávio Rostirola, na ocasião do deferimento de nossa liminar, que impede as derrubadas em nosso condomínio.

Dessa forma, todas as ações em que trabalhamos hoje são ações integradas e que, se bem conduzidas, podem colocar, concretamente, o Estância em outro patamar no processo de Regularização.

Assim, reiteramos que as medidas previstas por essa MP convergem com as ações já em andamento para a regularização do Estância, o que nos mostra, mais uma vez, que estamos no caminho certo.

Finalmente, informamos que o corpo jurídico do nosso condomínio, bem como os grupos de moradores que apoiam a Administração no tema da Regularização estão debruçados sobre a questão. Nossa Administração já possui uma extensa agenda para as tratativas com os órgãos envolvidos nas negociações da referida norma.

Já possuímos, inclusive, um estudo de autoria de nossa consultoria para regularização e construímos propostas de emendas que podem nos auxiliar no processo de regularização do Estância.

Em breve, daremos mais informações sobre o andamento de nossas ações.

Atenciosamente,
Administração.