Neste terceiro artigo da série, vamos continuar a falar, à luz do Código Civil, sobre os chamados “direitos de vizinhança”, compreendidos pelos artigos 1277 ao 1313, e que visam mediar alguns dos conflitos que podem surgir entre vizinhos. O Código Civil também é base para outras normas, como o Código de Obras do Distrito Federal, e, por consequência, as Normas de Ocupação e Construção do Estância Quintas da Alvorada.

 

 

O Estância é formado por lotes de natureza estritamente residencial, unifamiliares. Ou seja, não são destinados a nenhuma atividade comercial ou industrial, e nem podem ser divididos, contendo duas ou mais residências. Atividades comerciais estão restritas, conforme projeto urbanístico, à área específica, em atendimento às normas vigentes, como o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), Convenção do Condomínio, Lei Complementar nº 506 – 01/2002, e outras diretrizes urbanísticas da região. Há, também, áreas específicas para uso coletivo, e para Equipamentos Públicos, comunitários e urbanos.

O Código Civil estabelece, em seus artigos 1277 a 1281, normas que protegem os vizinhos do uso inapropriado das unidades. Ou seja, de usos que ofereçam riscos à saúde, paz ou segurança das pessoas que vivem ao redor.

Diz assim o artigo 1277: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único: Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.”

Esse direito, é claro, não prevalece em caso de interferências justificadas por interesse público (caso em que o vizinho prejudicado poderá ser indenizado) ou por decisão judicial que determine que as interferências devam ser toleradas, conforme os artigos 1278 e 1279.

 

AFINAL, O QUE MAIS NÃO PODE?

A Convenção do nosso condomínio elenca várias proibições expressas, relativas ao uso das unidades, em seu artigo 32.

Música, ruídos e festas: das 22h às 06h, é proibido perturbar o sossego ou o sono dos vizinhos, com música ou ruídos. No caso de música ou ruídos excessivamente altos, a proibição é para qualquer hora do dia. Festas são permitidas, observados os horários acima, mas fique atento: é terminantemente proibido promover festas, eventos ou reuniões com cobrança de ingresso!

Comércio: Proibido, exceto nos casos de “empresa ou escritório virtual”, e nesse caso, somente se isso não acarretar em constante entrada de clientes da empresa no Condomínio.

Produtos químicos: é proibido manter ou armazenar combustível e quaisquer espécies de materiais inflamáveis, explosivos, tóxicos, ácidos, corrosivos, fétidos e imantados, além de agentes biológicos patogênicos, que coloquem em risco a vida e os bens de outrem, excetuando-se gás de cozinha e outros produtos para uso doméstico, devidamente acondicionados.

Equipamentos eletrônicos: é proibido instalar e operar rádios transmissores e equipamentos eletrônicos que possam interferir no funcionamento normal da rede de telecomunicações de uso dos condôminos.

Fogo e queimadas: é proibido queimar, ou permitir que queimem, lixo, mato seco, ou outros materiais inflamáveis. Tal atitude, inclusive, pode configurar crime ambiental!

Publicidade: é proibido afixar placas ou letreiros publicitários de qualquer espécie.

 

OBRAS

Por questões legais, obras de novas residências estão proibidas no interior do Condomínio, salvo em caso de autorização expressa do Poder Público, cabendo a ele a fiscalização de tais obras, e não ao condomínio. Assim, cada condômino é o responsável por suas próprias decisões.

Há horários específicos para a realização de obras: de segunda a sábado, no período das 07h às 17h, mas a produção de ruído somente é permitida a partir das 08h. Atividades que não produzam ruídos, odores ou poeira, podem ser realizadas a qualquer horário, inclusive aos domingos. Situações excepcionais poderão ser autorizadas pela Administração do Estância, em observância à necessidade e urgência.

Já o Código Civil traz, em seus artigos 1280 e 1281, duas situações muito específicas: a primeira, em caso de risco de ruína do imóvel vizinho, ou de alguma parte sua, como um muro, fossa séptica, entre outros, pode o vizinho prejudicado, ou na iminência de prejuízo, exigir a demolição ou a reparação da estrutura. A segunda hipótese se dá no caso de obras que ofereçam risco de dano iminente: pode o vizinho exigir, do autor delas, garantias contra possíveis prejuízos, como obras de contenção ou estruturas de proteção.

 

BUSQUE SEMPRE A PAZ COM SEUS VIZINHOS

Somos uma comunidade, e, como tal, é sempre melhor que todos vivam em paz, respeitando os direitos dos que os cercam. Esteja sempre atento às hipóteses de uso irregular da sua unidade, prevenindo conflitos desnecessários. Alguns desses usos irregulares podem configurar graves infrações às leis vigentes, e outras são, inclusive, tipificadas como crimes ambientais.Agora, se você deseja fazer o uso apropriado de sua unidade e está enfrentando algum tipo de constrangimento, é importante fazer valer seus direitos. A Administração está à sua disposição para mediar conflitos!

Nas duas últimas partes desta série, vamos falar sobre o direito de construir, compreendido entre os artigos 1299 e 1313, do Código Civil.

Até lá!