Imagem de drone da área do PRAD, em 10 de junho.

 

Há alguns dias, publicamos um vídeo com a participação do engenheiro Gustavo Jardim, da Norte Engenharia, empresa responsável pela governança da obra de instalação de infra-estrutura na área do PRAD. O vídeo é um complemento ao informativo 233 (leia aqui), preparatório para a nossa Assembleia Geral Extraordinária, a ser realizada a partir de hoje, às 19 horas, através do site e do aplicativo Área do Condômino (saiba mais aqui: ceqa.com.br/age2020).

Agora, nós apresentamos as respostas às 16 dúvidas mais comuns dos condôminos. Conhecer a resposta a estas perguntas é muito importante para que possamos tomar boas decisões durante a nossa assembleia. Por exemplo, houve prejuízo com as alterações? Há possibilidade de aumento da taxa extra? É possível deixar de realizar agora essas alterações, para fazer no futuro? As respostas a estes e outros questionamentos, estão logo abaixo.

  

1 – Houve erro no projeto elaborado pela empresa Geológica?

A Geológica cumpriu o mínimo de sondagens exigido por norma dado o exíguo prazo para elaboração e aprovação do projeto. Todo processo foi acompanhado pela Novacap, que solicitou estudos de solo em mais de 100 novos pontos de sondagem, para avaliação do projeto, e o aprovou dentro das normas técnicas.

Importante observar que uma vez encontrados os problemas na execução, a empresa Geológica fez os ajustes necessários no projeto aprovado, e os submeteu aos órgãos competentes, sem custos adicionais, dentro do contrato já existente.

 

2 – Qual custo adicional que o problema nos trouxe?

Como o projeto definitivo não pôde ser executado antes do período chuvoso, foi necessário fazer uma bacia provisória, que teve um custo de R$ 200 mil. A implantação dessa bacia foi necessária para garantir que os problemas ambientaisnão fossem agravados na área da erosão. É importante mencionar que, anualmente, são feitas manutenções em baciões e vias no período de chuva com o objetivo de minimizar os danos ambientais e materiais em nosso condomínio. Com a solução definitiva esse custo reduzirá significativamente.

Vários esforços vem sendo realizados no sentido de recuperar este valor,como, por exemplo, a utilização do laboratório da Novacap para testagem da pavimentação, a doação de terra não utilizável para obra e manutenção do condomínio, evitando assim altos gastos com transporte desse material. Além disso, parte desse valor já foi recuperado com a redução de valores entre a primeira e segunda cotação da empresas Conterc, constante na proposta do aditivo.

É importante mencionar que caso tivesse sido possível identificar as correções antes da execução, as cotações de preço apresentadas pelas empresas participantes trariam propostas condizentes com o novo projeto, ou seja, incluiriam o valor cotado para a execução do novo projeto de bacia. Assim, o valor da contratação já seria algo próximo aos R$ 20,5 milhões, ao invés dos R$ 17,1 milhões contratados inicialmente. Importante lembrar, ainda, que várias empresas cotaram valores mais altos do que o apresentado agora com o aditivo, considerando o projeto anterior. Desta forma, é equivocado dizer que o aditivo representa umprejuízo de 3 milhões de reais.

 

3 – É normal acontecer problemas como esse em projetos dessa dimensão?

Na área de construção civil, é muito comum que problemas não previstos no projeto sejam identificados na fase de execução, e é raro que projetos dessa dimensão não sofram alterações. Falamos em grandes áreas,com grandes chances de variações de subsolo.

 

4 – É possível que questões como essas pudessem ser evitadas?

Esse é o tipo de questão que não é possível prever. Contudo, a principal preocupação da Administração era a de obter as devidas autorizações no menor tempo possível, e, por este motivo, procuramos nos ater em buscar cumprir todas as solicitações dos órgãos com a máxima agilidade, tendo em vista que a aprovação na Novacap era pré-condição para cumprir as exigências da Autorização Ambiental 04/2019 de 31 de janeiro de 2019. Somente com este cumprimento, seria possível obter a Autorização Ambiental 30/2019 de 20 de agosto de 2019 para finalmente dar início à obra.

Vale ressaltar que o contrato com a empresa Geológica foi assinado em abril de 2018, a Autorização Ambiental 04/2019 foi publicada em janeiro de 2019, a aprovação do projeto de pavimentação foi obtida em março de 2019 e, finalmente, a aprovação do projeto de drenagem foi obtida em julho, após a realização de diversos ajustes solicitado pelo órgão responsável. Com elas foi possível obter a Autorização Ambiental 30/2019 de 20 de agosto de 2019.

Em resumo, nossa prioridade era começar a obra do PRAD no menor tempo possível.

 

5 – A nova solução tem maior impacto ambiental ?

Diante do novo contexto, a nova solução mostrou-se mais robustado ponto de vista da recuperação da erosão para o tipo de solo encontrado.

 

6 – O andamento da Obra está lento? A nova bacia vai impactar no prazo do PRAD? E a execução da bacia vai impactar o cronograma das ruas?

O andamento da Obra segue um cronograma estabelecido previamente com a Conterc, que está diretamente relacionado com a nossa capacidade de pagamento.

A implantação da nova bacia não impactará no prazo do PRAD, nem no cronograma definido para execução da drenagem e pavimentação das ruas, e ele será concluído dentro do prazo previsto, apesar da pandemia.

 

7 – Qual é o risco caso o Aditivo não seja aprovado?

Existem três riscos envolvidos, caso o Aditivo não seja aprovado:

Primeiro risco: ambiental – com a maior impermeabilização do solo com a realização da drenagem e pavimentação nos conjuntos e avenidas, caso a bacia não seja implantada, a Voçoroca pode aumentar.

Segundo risco: em decorrência do primeiro risco, caso o aditivo não seja aprovado, a Administração terá que parar tudo o que está sendo executado para destinaros recursos financeiros para a implantação da nova bacia.

Terceiro risco: Não ter implantado o projeto do PRAD em sua totalidade, fato que poderá gerar penalidades ao condomínio e que, do ponto de vista institucional dificultará tratativas para os demais andamentos necessários para demandas futuras do condomínio.

 

8 – O informativo 233 afirma que não vai ocorrer aumento no valor da taxa extra com a aprovação do aditivo. Contudo, o valor que está sendo arrecadado é para o condomínio inteiro.E depois que o restante do condomínio for contemplado, o dinheiro terá sido usado nessa despesa extra. Como será pago? Por favor, expliquem melhor isso.

Para responder essa pergunta precisamos ter duas coisas em mente: a primeira, de que a taxa extra foi proposta como um meio de formar caixa para ajudar na contratação da empresa responsável pela obra, e que isto ocorreu antes que os projetos estivessem aprovados junto aos órgãos competentes. Sua definição seguiu o critério usado pelo próprio governo federal ao estimar o valor máximo de obras de infraestrutura, para que fosse possível então fazer a previsão orçamentária e iniciar o processo de licitação.

O segundo ponto importante a considerar, é que, após as alterações exigidas pela Novacap para a aprovação dos projetos, já nas últimas semanas, houve aumento na área escavada, com impacto sobre o valor de todas as propostas. A melhor delas, apresentada pela Conterc, ficou 2,9 milhões de reais acima do valor de referência da obra do PRAD, que era 14.218.961,32.

A razão pela qual não vai ocorrer o aumento do valor da taxa extra com a aprovação do aditivo, é de que estamos arrecadando o valor de referência global, e a diferença, por ora, pode ser diluída no valor total da obra. Ainda não temos o orçamento do restante da obra, e háoutros fatores que podem influenciar no seu valor, tais como o cenário econômico, o preço de insumos e do dólar (cotado, à época, em R$ 3,91, e hoje a R$ 5,44), adequações necessárias na rede de distribuição de água potável, nível de inadimplência, a capacidade de aporte financeiro do condomínio à época da nova contratação, e a capacidade da gestão em negociar com a empresa responsável por fazer a próxima etapa.

 

9 – E se o valor for maior na hora de fazer a infraestrutura nas demais partes?

Neste caso, talvez seja necessário adequar valores ou ampliar o tempo de vigência da taxa extra, mas só teremos essa informação quando for realizada a nova contratação, uma vez que só neste momento teremos o valor total.

No entanto,há contrapartidas possíveis para reduzir o impacto, que já foram inclusive colocadas em prática anteriormente. Para o cálculo da taxa extra, foram abatidos 3 milhões de reais, resultantes da recuperação de receitas e mudança de destinação da taxa dos estudos. Assim, 39 milhões passaram então a ser arrecadados através da taxa extra, e não os 42 milhões, conforme exposto no informativo 133, de março de 2019 (leia clicando aqui). O condomínio vem realizando a aplicação em fundos CDB de todo o saldo não utilizado, assim como segue atuando nas cobranças aos inadimplentes. Todo esse recurso poderá ser utilizado para reduzir um possível impacto caso o valor da contratação (a ser realizada) não esteja dentro dos valores orçados em 2019.

 

10 – Se o PRAD representa 42% do Estância e custa 21 milhões, os 58% não irão, proporcionalmente, custar 29 milhões?

Não é possível falar em proporcionalidade, visto que os 58% restantes não respondem por nenhuma erosão do porte da bacia da etapa atual, e estão em área menos íngreme. Estão previstas bacias muito mais simples do que a que está sendo realizada na área do PRAD, que é mais cara justamente por ser muito mais complexa.

 

11 – Por que será feito um Aditivo? Não seria melhor fazer nova concorrência para execução da bacia?

Conforme informado no informativo 233 (leia clicando aqui), foi realizada uma concorrência. Emitimos a Carta Convite 5/2020, às empresas com capacidade técnica e experiência conhecidas, critério também adotado anteriormente, na fase de escolha das propostas para a execução das obras do PRAD.

O resultado desta consulta resultou nas cinco propostas abaixo. Uma segunda rodada de propostas foi então realizada e apenas a Conterc, que já havia apresentado o menor valor na primeira rodada, entregou nova proposta.

 

12 – Há risco de novos aditivos?

Esperamos que não, dado que boa parte dos trabalhos já foi iniciada.Contudo, imprevistos podem ocorrer e os casos serão analisados à medida que se apresentem, com o devido cuidado técnico e em conformidade com nossa convenção.

 

13 – Algum condômino tem alguma participação na empresa contratada? Sócio? Proprietário? Acionista?

Não. A documentação pertinente pode ser consultada na Administração.

 

14 – Há conjuntos, na Quadra 02,em que já foram concluídas obras de drenagem, porém, não está prevista a pavimentação. Pergunto: o fato de não ser pavimentado não trará prejuízos ao sistema de drenagem executado?

Não está previsto que qualquer conjunto receba drenagem e não receba pavimentação. O que pode ocorrer é ter um intervalo um pouco maior entre uma coisa e outra, mas, nesse caso, não haverá nenhum prejuízo, pois a rede de drenagem fica bem profunda e a pavimentação tem todo um cuidado que garante sua qualidade.

 

15 – O Condomínio não poderia deixar esse gasto de melhoria desse projeto para o final, caso sobre recursos? Se o projeto já foi aprovado pelo poder público, deixa como está.  Sempre será possível melhorar qualquer que seja a qualidade do que tenha sido feito.

Importante ressaltar que não se trata de uma MELHORIA e sim de uma READEQUAÇÃO do projeto por necessidade TÉCNICA. Além disso, ao readequarmos o projeto à orientação técnica, estamos garantindo o pleno cumprimento das obrigações exigidas pelo órgão competente, cujas modificações também proporcionarão um ganho de qualidade e durabilidade maiores, que se refletirão em redução de custos no caso de manutenções que, porventura, sejam necessárias futuramente.

Cabe lembrar que, embora o PRAD seja um avanço para o condomínio em termos de segurança jurídica, ele não deixa de ser uma punição pelo dano ambiental causado pela ocupação irregular do solo. Isso quer dizer que, pelo auto de infração, não só temos OBRIGAÇÃO de dirimir esse dano, como também temos PRAZO para que isso ocorra. Além disso, o PRAD é um pré-requisito importante para que possamos pleitear as licenças e pavimentação do restante do condomínio. Ao não cumprir as exigências do poder público, o processo que levou à nossa autuação não será encerrado e teremos que responder pela omissão.Outro ponto digno de nota, é que toda a nossa obra é fiscalizada de perto pelo poder público.

16 – Por que não é feito o básico de todas as quadras  e depois é executado o  aditivos para fazer as outras coisas?

Porque a autorização que o condomínio possui contempla a execução das obras do PRAD que abrange grande parte da quadra 2 e parte da quadra 4. A Administração continua trabalhando para obter autorização para o restante do condomínio, no entanto, executar as obras referentes a autorização já obtida é parte fundamental para que possamos ser exitosos em pleitos futuros.